수원지방법원 2025타경43048. 경기도 평택시 용이동 동산메디컬 3층 302호입니다. 감정평가상 5층 철근콘크리트 건물에 소재한 근린생활시설로, 해당 호실은 사무실·공실로 기재되어 있습니다. 2019년 수원중앙신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 경매가 진행되며, 그 이후 설정된 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 권리분석을 등기부만으로 끝내기는 어렵습니다. 예상배당에서 매수인이 떠안는 보증금 40,000,000원은 대항력이 있는 김후성의 임대차를 전제로 산정되어 있습니다. 김후성의 점유 부분은 403호 177.5㎡로 기재되어 있고, 매각 대상은 302호입니다. 반면 302호와 연관 가능성이 있는 최진주의 임대차 및 점유 부분이 특정되지 않은 제이엔의 기재가 따로 존재합니다.

따라서 가장 먼저 검토할 문제는 최저가보다 어떤 임대차가 이 302호 매수인에게 실제로 승계되는가입니다. 그다음이 낙찰가에 인수금을 합산한 취득금액, 마지막이 주변 시세와 환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대차는 별개

말소기준은 2019.08.02 접수된 을구 3번 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2016년 전북은행 근저당권은 이미 말소되었으며, 2019년 블루홀딩스 근저당권과 2021년 설정된 일부 근저당권도 이후 말소된 이력이 있습니다.

현존하는 후순위 근저당권 가운데 김용전 채권최고액 260,000,000원, 최정현 채권최고액 1,200,000,000원의 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 말소기준권리의 채권최고액 1,326,000,000원은 공동담보가 설정된 근저당권의 금액입니다. 이를 302호 단독 채무액이나 이 호실의 가치로 해석해서는 안 됩니다. 또한 2026.02.24 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당수령권자의 지위는 이전등기와 법원 채권신고 관계를 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 403호와 302호를 구분해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인·점유자는 중복 기재를 제외하면 5개 주체입니다. 희망누리 사회적협동조합은 동일 점유 부분과 조건으로 중복 기재되어 있어 보증금을 이중 합산하지 않았습니다.

건물 내 서로 다른 호실의 임차인 정보가 함께 기재되어 있으므로, 각 임차인의 대항력과 인수 위험을 302호에 직접 관련되는지 여부와 구분해 보아야 합니다.

대항력 판정은 기재된 신고일과 말소기준일의 선후관계를 기초로 한 것입니다. 실제 점유 개시, 사업자등록 또는 전입의 유효성, 임대차 목적물, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 법적 결론이 달라질 수 있습니다.

③ 취득가격 — 최저가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가 70,315,000원에 낙찰된다고 가정하고, 예상배당에 반영된 보증금 인수액 40,000,000원을 그대로 적용하면 매수인의 실질취득액은 다음과 같습니다.

이는 403호 김후성의 보증금 인수가 302호 취득에도 실제로 적용된다는 가정에 따른 계산입니다. 호실별 권리관계를 확인한 결과 해당 보증금이 302호에 승계되지 않는다면 이 40,000,000원은 302호의 확정 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 302호에 별도의 대항력 임차인이 확인되면 추가 부담이 생길 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 인수 문제는 남는다

현재 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 추가 유찰을 가정한 매각가격과, 40,000,000원 인수가 계속 적용된다고 가정한 실질취득액을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 낮아집니다. 그러나 인수금 40,000,000원이 유지된다는 가정에서는 실질취득액이 각 회차 최저가보다 그만큼 높습니다. 특히 지금의 110,315,000원은 감정가 205,000,000원과 비교할 금액이 아니라, 해당 근린시설의 실제 시장가격 및 수익가치와 비교해야 할 금액입니다.

여기서 주의할 점이 하나 더 있습니다. 이 사건은 낙찰가가 임차보증금보다 낮아질 때 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형과는 구분해야 합니다. 현재부터 5회 유찰 가정까지의 낙찰가는 모두 40,000,000원보다 높고, 제시된 계산에서는 그 금액을 별도 인수금으로 더하고 있습니다. 그 인수가 실제 302호에 적용되는지부터 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계 2,786,000,000원 · 채권자 예상배당 68,649,330원

채권 미배당 합계 2,717,350,670원 · 소유자 잔여 0원

현재 최저매각가에서 집행비용 1,665,670원을 우선 공제한 후 나머지 68,649,330원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자인 김용전과 최정현에게 돌아가는 예상배당은 없습니다.

채권 미배당액 2,717,350,670원은 채권최고액 합계에서 예상배당액을 차감한 수치이며, 매수인이 그 금액만큼 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다. 공동담보 채권최고액을 기초로 산정한 값이므로 실제 확정채권액 및 최종 배당액과는 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김후성 보증금의 인수 계산은 제시된 배당 가정에 따른 것으로, 302호 매수인의 실제 부담 여부를 확정한 결과가 아닙니다. 채권 이전등기의 효력 및 실제 배당수령자도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 평택시 용이동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주거 배후수요와 근린 상권이 함께 있는 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 공동 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 분석 대상인 3층 302호는 근린생활시설 사무실로, 감정평가상 공실로 기재되어 있습니다. 건물 내 다른 호실은 사무실·학원 등으로 이용되고 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 12m 폭의 포장도로, 서측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다. 접근성과 별개로 해당 3층 호실의 실제 임대수요는 별도 검증이 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 현촌지구 지구단위계획구역에 위치합니다. 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대, 현황은 상업용 건부지입니다. 전체 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 ㎡당 2,543,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 302호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 층별 접근성, 임대수익, 업종 적합성 및 공실 위험이 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 3회 유찰 사실을 고려하면 향후 재매각 및 임대 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각 대상과 공동담보 범위. 302호의 정확한 매각 범위와 다른 호실의 별도 매각 여부를 확인해야 합니다. 공동담보에 여러 호실이 포함되어 있다는 사실과 해당 호실들이 함께 매각된다는 사실은 구별해야 합니다.
• 김후성 임대차의 적용 범위. 보증금 40,000,000원의 대항력 임차인은 403호 점유자로 기재되어 있습니다. 302호 매수인에게 해당 보증금 반환의무가 승계되는지 매각물건명세서, 임대차계약 및 물건별 점유관계를 대조해야 합니다.
• 최진주의 호실 동일성. '3층2호'가 302호와 동일한 공간인지 확인하고, 보증금 5,000,000원, 월차임 1,000,000원 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 제이엔의 대항력 가능성. 전입·등록일, 임대차보증금, 실제 점유 부분 및 점유 개시 시점이 특정되지 않았습니다. 대항력 가능성을 배제하지 않은 채 확인해야 합니다.
• 확정일자와 배당요구. 임차인별 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부, 실제 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다. 이를 통해 배당 후 남는 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
• 근저당권 이전등기. 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전된 근저당권과 기존 경매신청채권자의 관계, 채권신고 및 실제 배당수령권자를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 실제 채권액. 채권최고액 1,326,000,000원 및 후순위 근저당 채권최고액은 개별 302호의 가치가 아닙니다. 물건별 공동담보·배당 관계와 실제 확정채권을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대시장. 동산메디컬과 인근 유사 근린생활시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 실제 월세 및 공실 기간을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도·부대비용. 공용부분 체납관리비, 현장 점유, 원상복구, 취득세·등기비용 및 인도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 매각기일인 2026.10.26 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 입찰가보다 인수 범위 확정이 먼저

맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”

평택 동산메디컬 302호는 감정가 205,000,000원에서 최저가 70,315,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면적으로는 할인폭이 크지만, 이 숫자만으로 매력적인 투자라고 결론 내릴 수 없습니다.

배당상 40,000,000원의 보증금 인수를 그대로 적용하면 실질취득액은 110,315,000원입니다. 그러나 해당 임차인의 점유 대상이 403호인 반면, 경매 분석 대상은 302호입니다. 더구나 302호와 연관된 임대차 및 점유자의 대항력도 충분히 확정되지 않았습니다.

결국 이 사건에서 중요한 것은 추가 유찰에 따른 가격 인하보다 호실별 임대차 관계, 실제 승계 보증금, 점유 상태, 근린시설 시세와 임대수익을 확인하는 일입니다. 이 과정을 거치지 않고 감정가 대비 할인율만으로 입찰하면 예상하지 못한 비용을 떠안거나 환금성이 낮은 물건을 취득할 위험이 있습니다.

종합 결론: 등기상 말소 구조는 파악 가능하지만, 302호의 실제 인수 범위와 시장가격이 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.