70,315,000원
+ 40,000,000원
수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 3층 302호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 기호(6) 제3층 제302호 근린생활시설(사무실-공실)로 조사됐습니다. 감정가는 205,000,000원이고 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 70,315,000원입니다. 감정가 대비 숫자만 보면 크게 내려온 회차지만, 동일 호실의 시세 비교 근거가 확인되지 않는 만큼 “감정가보다 낮다 = 시세보다 싸다”로 해석하면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,326,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 김용전 근저당권, 최정현 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 김후성의 2017.02.07. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당표도 그 보증금 40,000,000원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실-공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 937,290,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 별도 확인
2016.04.01. 전북은행의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 2018.04.27. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.08.02. 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권 1,326,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2021.12.10. 김용전 근저당권 260,000,000원, 2022.01.05. 최정현 근저당권 1,200,000,000원과 2025.11.24. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 302호와 다른 호수 기록을 분리해 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한미산업(조성범) | 102B호 52.02㎡ | 사무실 | 2024.02.28 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75㎡ | 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 희망누리 사회적 협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75㎡ | 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김후성 | 403호 177.5㎡ | 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진주 | 3층2호 203.51㎡ | 미상 | 2024.01.17 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이엔 | 미상 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
본건 주소와 직접 맞닿는 기록은 최진주의 “3층2호 203.51㎡”입니다. 최진주의 전입일은 2024.01.17.로 말소기준권리인 2019.08.02.보다 늦어 조사상 대항력이 없습니다. 반면 제이엔은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 주거로 기재돼 있어 전입일·점유 개시·보증금·실제 점유 부분을 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 인수 · 임차인 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 68,649,330원 |
| 3. 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,786,000,000원 중 채권자 예상배당은 68,649,330원, 미배당액은 2,717,350,670원입니다. 배당 시나리오는 김후성 보증금 40,000,000원을 매수인 인수로 별도 가정하고 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 2,717,350,670원 | 40,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 2,738,065,469원 | 40,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 34,454,350원 | 33,434,172원 | 2,752,565,828원 | 40,000,000원 |
김후성 보증금 인수 가정액은 각 회차에서 모두 40,000,000원으로 제시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아지더라도 권리 확인 없이 최저가 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 특히 본건은 302호인데 김후성 점유부분은 403호라는 불일치가 있으므로, 회차 전략보다 인수 적용 여부를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이동행정복지센터 서측 인근이며, 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 로폭 12m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 공동 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 840.8㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(현촌지구)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김후성 40,000,000원 인수 여부. 배당표는 전액 인수를 가정하지만 점유부분은 403호로 기재되어 있으므로 본건 302호에 실제 적용되는지 원문 대조가 최우선입니다.
- 제이엔 실체 확인. 주거로 기재됐으나 전입일·보증금·점유부분이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 최진주 점유 확인. 3층2호 203.51㎡, 전입일 2024.01.17., 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후 전입으로 조사상 대항력은 없습니다.
- 희망누리 중복표기 확인. 동일한 전입일·점유부분·보증금·월세가 명칭 띄어쓰기만 달리 2건 기재되어 있으므로 중복 합산을 피해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 205,000,000원 대비 현재 최저가가 낮아졌더라도 실제 상가·사무실 매매가격과 임대수익을 확인하기 전 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리문제뿐 아니라 공실, 임대수요, 호실 구조, 관리비, 상권과 환금성도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 중요한 것은 인수권리의 적용 여부
현재 최저매각가 70,315,000원은 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 배당 시나리오는 대항력 있는 김후성의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수한다고 보고 있는데, 정작 김후성의 점유부분은 403호이고 본건은 302호입니다. 302호와 직접 연결되는 최진주는 말소기준 이후 전입이지만, 제이엔은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 확정적으로 배제할 수도 없습니다.
따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리 확인 전 보류”입니다. 40,000,000원 인수 가정이 실제 302호에 적용되는지, 제이엔의 점유와 전입관계가 무엇인지가 먼저 정리되어야 합니다. 이 두 항목이 해소된 뒤에야 현재 70,315,000원이 투자 가능한 가격인지 판단할 수 있습니다.
