수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 현촌5길에 위치한 동산메디컬 4층 403호 근린시설입니다. 이 물건은 감정가 249,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 85,407,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 매우 낮은 가격이지만, 권리 흐름을 확인하면 단순한 저가 매각으로 보기 어렵습니다.
핵심은 2017.02.07부터 전입 관련 신고 내역이 있는 임차인 김후성입니다. 이 임차인의 대항력 인정 시점은 말소기준권리인 2019.08.02 수원중앙신용협동조합 근저당권보다 앞섭니다. 제시된 권리분석과 예상배당에서는 김후성의 대항력을 인정하고, 우선변제 배당 없이 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리하고 있습니다.
따라서 일반적인 낙찰가 중심의 비교가 아니라 낙찰가에 인수보증금을 더한 실질취득 부담을 기준으로 물건의 가격을 판단해야 합니다. 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익에 대한 추가 검증 없이 이 물건이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 4층 403호 도로명: 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 403호 점유 신고 | 177.5㎡ · 체육시설 (김후성 임차인 기재) |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 소유권 이력 | 2016.04.01 주식회사비티종합건설 취득 · 당시 거래가액 228,000,000원 2018.03.26 상호를 주식회사비티건설로 변경 2019.08.02 신탁재산 귀속으로 소유권 회복 |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 최저매각가 | 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 수원중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 937,290,628원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 1,326,000,000원 |
| 임차보증금 인수 | 40,000,000원 (제시된 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2019.08.02 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,326,000,000원이고, 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이 근저당권과 그 뒤에 설정된 김용전·최정현의 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 우리은행·전북은행 근저당권, 코리아신탁 관련 신탁등기, 블루홀딩스 근저당권 및 관련 질권, 기존 최정현 근저당권 등은 이미 등기상 말소된 이력이 있습니다. 2024년 설정된 국세 압류 역시 2024.07.12 말소되었습니다.
또한 2019.08.02 근저당권은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 말소기준권리 설정은 아닙니다. 다만 배당 시 수령권자 확인과 채권양도 관련 서류 대조는 필요합니다.
② 임차인 분석 — 403호의 대항력 인수형
이 물건에서 실제 입찰 판단에 반영할 임차인은 403호의 김후성 1명입니다. 별도 호실인 102B호, 104B호, 105B호 및 3층2호의 점유 내역은 이 403호의 보증금과 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김후성 | 403호 177.5㎡ 체육시설 |
2017.02.07 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 | 배당 없음 가정 | 승계 없음 |
김후성의 임차 내역은 매각물건명세서와 현황조사에 기재되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 제시된 배당 계산은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리합니다. 실제 배당 여부 및 인수범위는 최종 명세서, 임대차 관련 증빙과 배당 결과를 대조해야 합니다.
여기서 주의할 점이 하나 더 있습니다. 현재 회차 최저가 85,407,000원은 인수보증금 40,000,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 부담이 보증금 수준에 고정되는 유형으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 분석에서는 각 회차의 낙찰가에 40,000,000원을 별도로 더하는 방식으로 실질취득 부담을 산정합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 249,000,000원이고 현재 최저가는 85,407,000원입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 과거 감정평가액 대비 최저매각가의 비율입니다.
판단 기준은 125,407,000원의 실질취득 부담입니다. 이 금액을 동일 지역의 유사한 근린시설 실거래가격, 현재 임대수익, 공실 위험 및 재매각 가능성과 비교해야 합니다. 검증된 최근 실거래 기준이 없는 상태이므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보되었다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 85,407,000원 | 40,000,000원 | 125,407,000원 | 2,702,530,326원 |
| 4회 유찰 시 | 59,784,899원 | 40,000,000원 | 99,784,899원 | 2,727,691,229원 |
| 5회 유찰 시 | 41,849,429원 | 40,000,000원 | 81,849,429원 | 2,745,303,861원 |
4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 실질취득 부담은 각 회차 매각가에 동일한 임차보증금 40,000,000원을 더한 값입니다. 채권 미배당은 설정된 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 매수인 인수 채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,937,326원 |
| 인수 · 김후성 임차보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 83,469,674원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 2,786,000,000원 | 83,469,674원 |
예상 매각대금 85,407,000원에서 집행비용 1,937,326원을 공제하면 채권자에게 돌아갈 수 있는 금액은 83,469,674원입니다. 이 금액은 선순위 근저당권에 배분되며, 후순위 근저당권자에게는 예상배당이 없습니다.
근저당권 채권최고액 합계는 2,786,000,000원, 채권 미배당 계산액은 2,702,530,326원입니다. 다만 이는 공동담보 설정 채권의 최고액을 사용한 배당 추정치이므로 실제 확정채권액 또는 해당 호실에 귀속되는 채무액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용이동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용여건을 보통으로 평가하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이며 승강기, 급·배수 설비 및 화재탐지 설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다. 전체 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함되며, 토지 현황에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 실제 거래·이용에 적용되는 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실제 점유 용도와 감정 이용상태 사이의 차이는 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 업종, 임대수익, 건물 내 공실과 매수 수요의 영향을 크게 받습니다. 세 차례 유찰된 이력은 확인되지만, 해당 호실의 현재 시장가격이나 향후 매각 소요기간을 확정할 근거는 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 김후성의 신고일 2017.02.07과 말소기준권리 2019.08.02의 선후관계, 실제 점유 여부, 대항력 발생 및 유지 요건을 최종 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 반환 부담. 보증금 40,000,000원의 실제 지급·반환 이력, 배당요구 여부, 확정일자 및 최종 배당금 지급 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당은 보증금 전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 실질취득 금액. 입찰가 85,407,000원만으로 자금계획을 작성하지 말고, 인수보증금을 더한 125,407,000원을 기준으로 자금 부담을 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전. 수원중앙신용협동조합의 2019.08.02 근저당권이 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기와 배당 관련 문서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2019-936호가 연결되어 있습니다. 다른 담보목적물과의 관계 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 403호 실제 용도. 감정상 학원, 임차인 현황상 체육시설로 기재된 차이를 확인하고 영업시설 설치 상태 및 원상복구 부담을 점검해야 합니다.
- 임대수익 검토. 김후성의 월차임 신고액은 1,800,000원입니다. 실제 납부 여부, 임대차 존속관계, 보증금 반환과 영업시설 인도의 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래와 환금성. 동일 지역의 유사 근린시설 최근 거래가격과 공실·임대료 수준을 조사하여 실질취득 부담 125,407,000원이 적정한지 검증해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 기타 정산 항목을 관리주체에 직접 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리는 부담, 가격은 검증 전
주의
말소기준 이후 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 김후성의 보증금 40,000,000원은 별도로 인수하는 것으로 분석됩니다.
판단 보류
최저가는 감정가의 34.3%이지만, 실질취득 부담 125,407,000원을 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 할인 여부를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “85,407,000원이 아니라 125,407,000원으로 판단해야 한다”
평택 동산메디컬 403호는 감정가 249,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 85,407,000원까지 내려온 근린시설입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 임차인 김후성의 대항력이 인정되어, 제시된 배당 구조상 40,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 최저가 기준 실질취득 부담은 125,407,000원입니다. 실제 낙찰가가 높아진다면 그만큼 총취득 부담도 커집니다. 근린시설이라는 용도, 3회 유찰 이력, 임차인 점유, 실제 이용상태 차이 및 최근 거래가격 검증 부족까지 고려하면 감정가 대비 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 권할 수 없습니다.
결론은 권리 인수 4,000만원 반영, 가격 메리트 판단 보류입니다. 입찰 전 임차인의 대항력과 최종 배당·인수범위를 확인하고, 실질취득 부담을 유사 근린시설의 실제 거래가격 및 임대수익과 비교하는 것이 우선입니다.
