수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 4층 403호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(학원)이고, 현황조사상 김후성이 403호 177.5㎡를 체육시설로 사용하면서 보증금 40,000,000원, 월차임 1,800,000원으로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 이 임차인의 전입일은 2017.02.07로 말소기준인 2019.08.02 수원중앙신용협동조합 근저당보다 빠릅니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “감정가 대비 얼마나 많이 떨어졌는가”가 아닙니다. 김후성은 대항력 있음, 우선변제권은 없음으로 정리돼 있어 보증금 40,000,000원이 경매대금에서 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 현재 최저가 85,407,000원에 낙찰받는다고 가정하면 매수인의 실제 자금부담은 125,407,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 4층403호 · 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 937,290,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2019.08.02 을구 5번 수원중앙신용협동조합 근저당권, 채권최고액 1,326,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 선후관계 기준 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 이후 설정된 김용전 근저당 260,000,000원과 최정현 근저당 1,200,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 본건 403호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김후성 | 403호 177.5㎡ · 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
확정일자에 의한 우선변제권이 반영되지 않은 상태에서 대항력은 인정돼, 배당금으로 보증금을 돌려받는 구조가 아니라 낙찰자에게 임대차보증금 반환의무가 넘어오는 유형입니다. 이 사건은 임차인 숫자보다 이 한 명의 선순위성이 훨씬 중요합니다.
③ 가격 구조 — 최저가 85,407,000원이 끝이 아니다
현재 회차는 감정가의 34%로 표시된 3회 유찰 구간입니다. 표면 최저매각가는 85,407,000원이지만 매수인이 인수하는 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득액은 125,407,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 85,407,000원 | 40,000,000원 | 83,469,674원 | 2,702,530,326원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,784,899원 | 40,000,000원 | 58,308,771원 | 2,727,691,229원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 41,849,429원 | 40,000,000원 | 40,696,139원 | 2,745,303,861원 |
직접적인 실거래 비교가격으로 가격 우위를 확인할 수 있는 근거는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 호실의 임대수익·공실·업종 적합성과 상권에 따라 가치 편차가 커, 현장 임대수익과 실제 매매사례 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 인수 · 임차인 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 83,469,674원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,937,326원을 제외한 83,469,674원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 2,702,530,326원입니다. 김후성의 40,000,000원 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 403호는 근린생활시설(학원)로 이용 중이며, 현황조사 임차인은 체육시설 용도로 점유하는 것으로 확인됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외, 서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(현촌지구), 상업용 건부지이며 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건물상태. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 85,407,000원에 김후성 보증금 40,000,000원을 더한 125,407,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임대차 존속 확인. 김후성의 실제 점유·계약 존속 여부와 보증금 반환관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 감정평가상 학원, 현황조사상 체육시설로 나타나므로 현재 업종·시설 상태와 인허가 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 근린시설 환금성. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대료·공실률을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 후순위 근저당 미배당액은 낙찰자 인수와 별개지만, 김후성 보증금 40,000,000원은 별도의 인수부담입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “4,000만원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 85,407,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 김후성의 선순위 대항력을 빼고 볼 수 없습니다. 보증금 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오기 때문에 현재 회차의 실질취득액은 125,407,000원입니다.
후순위 근저당은 매각으로 소멸하지만, 그 사실과 임차보증금 인수는 완전히 별개의 문제입니다. 더욱이 근린시설은 개별 호실의 임대수익과 공실, 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 40,000,000원 인수까지 포함한 총 부담과 실제 상가 시세·임대수익을 대조해야 하는 C등급 물건입니다.
