수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 5층 501호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 해당 건물에는 근린생활시설 사무실·학원 등이 혼재하고, 대상 5층 501호는 근린생활시설(사무실-공실)로 조사됐습니다. 감정가 290,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,100,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 배당가정에는 김후성 보증금 40,000,000원이 대항력 있는 임차보증금으로 잡혀 있고, 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 회차 기준으로는 낙찰대금 142,100,000원에 이 인수액을 더한 182,100,000원이 실질적인 취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실-공실) |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 937,290,628원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,326,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
현재 말소기준은 2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,326,000,000원이며, 이후 설정된 김용전의 260,000,000원 근저당권, 최정현의 1,200,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
등기부에는 앞선 우리은행·전북은행·블루홀딩스·최정현 관련 근저당권과 신탁 등이 있었으나 해당 권리들은 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 핵심은 현존 말소기준권리와 후순위 권리보다 말소기준보다 빠른 임차 점유가 실제 매각대상에 존재하는지입니다.
② 임차인 — 대항력 1건, 그러나 호실 대응 확인 필수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한미산업(조성범) | 102B호 52.02제곱미터 · 사무실 | 2024.02.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75제곱미터 · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 희망누리 사회적 협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75제곱미터 · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김후성 | 403호 177.5제곱미터 · 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 40,000,000원 |
| 최진주 | 3층2호 203.51제곱미터 · 미상 | 2024.01.17 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김후성은 전입일이 2017.02.07로 말소기준권리인 2019.08.02.보다 빠르고, 제공된 배당가정에서도 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리돼 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 다른 조사 임차인들은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 부담을 본다
현재 회차 최저매각가는 142,100,000원입니다. 감정가 290,000,000원의 49%까지 내려온 상태이지만, 배당가정상 김후성 보증금 40,000,000원이 승계되므로 매수인의 실질 부담은 182,100,000원입니다.
3회 유찰 시 최저가는 99,470,000원, 4회 유찰 시에는 69,629,000원으로 내려가지만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 40,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 입찰가가 내려갈수록 낙찰대금 자체는 낮아져도, 인수 보증금을 제외한 숫자만 보고 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 인수 · 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 139,310,600원 |
| 3. 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 말소기준 근저당권에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,786,000,000원 중 채권자 예상배당은 139,310,600원이며 미배당액은 2,646,689,400원입니다. 배당표의 김후성 보증금 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며, 대상 5층 501호는 감정평가상 근린생활시설(사무실-공실)로 이용 중입니다.
- 입지. 용이동행정복지센터 서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외, 서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(현촌지구), 현황 상업용 건부지이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공시지가. 2,543,000원/㎡이며 토지면적은 840.8㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호와 임차인 호실 대조. 김후성은 403호, 다른 조사 임차인도 102B호·104B호·105B호·3층2호로 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위와 명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수 40,000,000원 반영. 제공된 배당가정대로라면 현재 실질취득 부담은 최저가 142,100,000원에 인수액 40,000,000원을 더해 계산해야 합니다.
- 시세를 별도로 확보. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 채권액 착시 주의. 총 채권액 2,786,000,000원과 미배당액이 매우 크지만, 후순위 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 공실·상가 리스크 확인. 대상 501호는 감정평가상 사무실-공실입니다. 실제 임대 가능성·관리비·공실기간은 별도 확인 대상입니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각 대상 범위와 임차관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 호실
숫자만 보면 감정가 290,000,000원짜리 근린시설이 두 차례 유찰돼 142,100,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 제공된 배당가정에는 대항력 임차인 김후성의 보증금 40,000,000원 전액 인수가 들어가 있어 현재 회차의 실질취득 부담은 182,100,000원입니다.
더구나 김후성의 조사 점유 부분은 403호, 경매 대상은 501호입니다. 이 불일치를 해소하지 않고는 인수 위험을 정확히 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차관계와 매각범위 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
