수원지방법원 2025타경43048. 경기도 평택시 용이동의 동산메디컬 근린시설 경매입니다. 감정가 285,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 97,755,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인이지만, 권리관계를 살펴보면 이야기가 달라집니다.

2019년 수원중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그런데 2017년부터 신고된 임차인 김후성이 존재합니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 점유 신고 이력을 가지고 있고, 제공된 권리판정에서도 대항력이 인정되어 있습니다. 예상배당에서는 보증금 40,000,000원을 한 푼도 배당받지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 산정되어 있습니다.

더욱 주의할 점은 대표주소가 104비호인 반면, 임차인 현황은 102B호·104B호·105B호·403호·3층 소재 호실 등 여러 공간을 포함한다는 사실입니다. 감정평가상으로도 여러 호실이 함께 기재되어 있어, 목록별 매각 범위와 임차인 점유 공간의 대응 관계를 정확히 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차인

말소기준권리는 2019.08.02 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,326,000,000원이며 공동담보목록 제2019-936호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김용전 근저당권 260,000,000원, 최정현 근저당권 1,200,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

기존 전북은행 근저당권과 일부 후순위 근저당권·질권은 등기부에서 이미 말소되었습니다. 2026.02.24에는 기존 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 승계로, 별도의 선순위 말소기준을 만드는 것은 아닙니다. 신청채권자와 현재 근저당권자의 관계는 입찰 전 경매기록으로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

점유 조사에는 희망누리 사회적협동조합이 표기 방식만 달리하여 중복 기재되어 있습니다. 이를 별도 임차인으로 계산하지 않으면 실제 임차인은 4명으로 정리됩니다. 이 가운데 선순위 인수 위험이 표시된 임차인은 김후성입니다.

대항력은 제공된 조사·권리판정 기준입니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부의 최종 확인이 필요합니다. 희망누리 사회적협동조합의 중복 기재 보증금은 합산하지 않았으며, 보증기관 승계에 해당하는 임차인은 없습니다.

③ 가격 분석 — 할인율과 실질취득은 다르다

감정가 285,000,000원에서 현재 최저매각가 97,755,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 보증금을 반영하면 실질취득금액은 137,755,000원입니다. 이는 감정가의 약 48.3%입니다. 즉, 34.3%라는 숫자는 매수인이 부담할 금액 전체를 나타내지 않습니다.

각 시나리오는 제공된 최저매각가에 현재 산정된 인수보증금 40,000,000원을 더한 단순 비교입니다. 취득세·등기비용·관리비·명도 관련 비용은 포함되지 않습니다. 실제 배당 및 임차권 확인 결과에 따라 부담액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)

매각대금 97,755,000원 중 집행비용 2,159,590원을 제외한 95,595,410원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 김용전·최정현의 후순위 근저당권은 배당받지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 집계한 총 채권액은 2,786,000,000원, 총 예상배당액은 95,595,410원, 미배당액은 2,690,404,590원입니다. 다만 공동담보권의 채권최고액을 합산한 시뮬레이션이므로, 해당 호실만의 실제 확정채무나 최종 배당액을 뜻하지는 않습니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 예상배당입니다. 김후성 인수보증금은 매각대금에서 분배되는 금액이 아니므로 도넛 차트 배당액에는 포함하지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 용이동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이며 승강기·급배수·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 사무실과 학원으로 이용하는 부분이 있고, 일부 호실은 사무실 공실로 평가되었습니다. 호실별 실제 점유·영업 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 동측 약 12m 포장도로, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 도로에서 보이는 실제 층수와 출입 동선을 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역·가축사육제한구역 등 제한이 기재되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 활용하려는 시설 업종과 거래 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실사용자와 임차수요의 영향을 크게 받습니다. 장기간 유찰된 사실과 일부 공실, 선순위 임차보증금 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 재계산. 현재 최저가 97,755,000원에 인수보증금 40,000,000원을 더한 137,755,000원을 출발점으로 삼고 취득·관리·명도 비용을 추가 검토합니다.
• 김후성 대항력 검증. 2017.02.07 신고 내용, 실제 점유, 사업자등록 및 임대차계약서를 대조하고 보증금 인수 범위를 확인합니다.
• 목록별 매각범위. 대표주소 104비호와 임차인 김후성의 403호, 그 밖의 조사 대상 호실을 매각목록과 정확히 대응시킵니다.
• 중복 임차인 정리. 희망누리 사회적협동조합은 중복 기재되어 있으므로 보증금 30,000,000원을 중복 계산하지 않습니다.
• 배당요구·확정일자. 임차인별 배당요구 여부 및 우선변제권을 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 확인합니다.
• 상가 수익성. 실제 임대차계약서·월세 수취 현황·공실·관리비를 확인하여 실질취득금액 대비 수익성을 계산합니다.
• 시세 확인. 같은 건물의 유사 면적·동일 층 조건의 실거래, 임대료와 공실률을 확보한 뒤 가격 적정성을 판단합니다.
• 현황층 확인. 공부상 1층이지만 도로측 현황 2층으로 평가된 목록2의 실제 접근성·간판 노출·영업 가능성을 확인합니다.
• 공동담보·권리승계. 근저당권의 공동담보 범위와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기를 최신 경매기록과 대조합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”만 보면 안 된다

이 사건은 감정가 285,000,000원인 근린시설이 3회 유찰되어 최저가 97,755,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 낙찰가만으로 투자금이 끝나지 않습니다. 선순위 임차인 김후성의 보증금 40,000,000원 인수가 반영되어, 현재 최저가로 낙찰받더라도 실질취득금액은 137,755,000원으로 계산됩니다.

후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 임차보증금은 남는 구조입니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설의 환금성, 일부 공실, 여러 호실의 점유관계, 공부상 층수와 현황층의 차이까지 고려해야 합니다.

권리 위험은 분명하고, 시세상 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하기보다 실제 매각범위와 보증금 인수 여부를 먼저 확정하고, 실질취득금액을 기준으로 주변 상가의 거래·임대수익과 비교해야 합니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단은 보류입니다.