수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 1층 104B호 근린시설입니다. 감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 97,755,000원으로 이미 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2019.08.02 수원중앙신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,326,000,000원입니다. 이후 설정된 김용전 근저당 260,000,000원, 최정현 근저당 1,200,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 특히 주의할 부분은 여러 호실의 임차관계가 함께 조사되어 있다는 점입니다. 대상은 104B호이고, 이 호실과 105B호를 함께 사용하는 희망누리 사회적협동조합의 입주일은 2021.02.16입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 대상호에서는 대항력에 따른 보증금 승계가 발생하지 않습니다. 반면 2017.02.07 입주한 김후성의 40,000,000원 보증금은 403호에 관한 것이므로 104B호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층104비호 · 도로명 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 97,755,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 937,290,628원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,326,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 참고 | 공부상 1층이나 도로측에서 바라볼 때 현황 2층임을 감안하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 담보권은 소멸
2016.04.01 전북은행 근저당권 1,680,000,000원은 이미 말소됐고, 2018.04.27 코리아신탁으로의 신탁등기도 2019.08.02 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 주식회사비티건설 소유로 돌아온 뒤 수원중앙신용협동조합이 채권최고액 1,326,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 말소기준 시점 자체는 2019.08.02로 유지됩니다.
② 대상호 임차관계 — 104B호는 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 입주일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75㎡ · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
동일 상호·대표자, 동일 사용부분, 동일 입주일, 동일 보증금·월세 조건이 현황조사에 반복 기재돼 있으며, 매각물건명세서에도 희망누리 사회적협동조합이 확인됩니다. 핵심은 입주일이 2019.08.02 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차관계는 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차관계가 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 회차 최저가는 97,755,000원으로 감정가 285,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고, 대상호와 비교할 최신 실거래 평균·최신 거래가격·최근 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,159,590원 |
| 인수 · 김후성 보증금(403호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 95,595,410원 |
| 3. 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 2,786,000,000원 중 95,595,410원이 배당되고 2,690,404,590원의 미배당이 발생합니다. 김후성 보증금 40,000,000원 인수는 403호에 관한 것으로 대상 104B호의 취득비용에는 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이동행정복지센터 서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택·다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 건물의 근린생활시설은 사무실·학원·공실 등으로 사용되고 있으며, 대상 104B호는 희망누리 사회적협동조합이 104B호·105B호를 교육시설로 사용하고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외, 서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(현촌지구), 지목 대, 상업용 부지, 평지·사다리형입니다. 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 현황 층. 목록2는 공부상 1층이나 도로측에서 바라볼 때 현황 2층임을 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104B호 임차관계 재확인. 희망누리 사회적협동조합의 실제 점유범위가 104B호·105B호에 걸쳐 있으므로 현장 경계와 점유부분을 직접 대조해야 합니다.
- 403호 김후성 인수와 혼동 금지. 40,000,000원 대항력 보증금은 403호 관계입니다. 대상 104B호 취득비용에 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 97,755,000원이 감정가 34%라도 실거래 비교자료 없이 저가 여부를 단정하지 말고, 실제 임대료·공실·상권을 기준으로 수익가치를 확인해야 합니다.
- 현황 층 확인. 공부상 1층과 도로측 현황 2층이라는 차이가 이용성과 가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2019.08.02 설정 근저당권이 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록을 포함해 입찰 직전 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
대상 104B호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.02 수원중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 104B호를 사용하는 희망누리 사회적협동조합은 2021.02.16 입주해 대항력이 없습니다. 따라서 대상호 매수인 인수는 0원입니다. 사건 전체 시뮬레이션에 나타나는 김후성 보증금 40,000,000원은 403호의 별도 임차관계입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 285,000,000원에서 세 차례 유찰돼 97,755,000원, 감정가 34%까지 내려왔지만 근린시설의 실제 비교시세가 확인되지 않아 ‘싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 대상호 기준 정리 가능, 가격과 환금성은 현장 임대수익과 상권 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
