수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동에 있는 광명주택 102동 202호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 다세대주택으로, 소유자는 이병의입니다. 2023년 5월 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 반월신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,232,000,000원의 공동담보 근저당이 설정되었습니다.

반월신용협동조합이 2025년 2월 임의경매를 신청했고, 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 등기상 확인되는 주택임차권 이민정의 보증금은 110,000,000원이지만, 주민등록일자가 말소기준권리보다 늦습니다. 나머지 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입했습니다.

따라서 일반적인 건물 권리관계만 보면 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건에서 가장 먼저 확인할 사항은 대지권 목적 토지의 별도등기 내용입니다. 별도등기의 권리종류와 순위에 따라 매수인 부담 또는 권리정리 문제가 달라질 수 있으므로, 건물 등기만으로 완전히 안전하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조, 다만 대지 별도등기가 핵심

말소기준권리는 2023.05.02 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 주택임차권등기, 국세 압류는 등기상 후순위로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 근저당권의 양도는 기존 근저당권의 순위를 유지하는 권리이전이지 새로운 선순위 근저당 설정이 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입 조사 7명, 보증금 미상 다수

현황조사와 등기자료에 등장하는 임차인·전입자는 7명입니다. 이 중 등기된 임차권자는 이민정이며, 보증금 110,000,000원, 등기상 월 차임 550,000원입니다. 나머지 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입자별로 별도 임대차계약이 있는지, 동일 세대 구성원인지도 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2023.05.02 말소기준 근저당권에 대한 선순위 대항력 유무를 의미합니다. 보증금 미상 전입자는 개별 임대차계약과 실제 점유관계를 추가 확인해야 하며, 우선변제 여부는 확정된 것으로 볼 수 없습니다. 별도등기 및 미확인 선행권리에 대한 판단은 포함되지 않습니다.

③ 가격 및 유찰 분석 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 375,000,000원이며, 두 번의 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 183,750,000원입니다. 이는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 주변 동급 다세대주택의 실거래 시세나 최근 거래 추세를 근거로 한 할인율은 아닙니다.

실제 가치 판단에서는 평동 소재 유사 다세대주택의 거래가격, 개별 호수의 면적·상태·대지권, 군용비행장 소음대책구역 등의 입지 조건을 반영해야 합니다. 현재 가격이 183,750,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 확보되었다고 볼 수 없습니다.

향후 회차의 금액은 유찰 가정 시나리오이며, 실제 변경 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 인수액은 확인된 배당 시뮬레이션의 산정치로서 별도등기 관련 부담은 확정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)

매각대금 183,750,000원에서 추정 집행비용 3,372,500원을 제외한 180,377,500원을 근저당권에 배당하는 계산입니다. 미배당금은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 확정채무 또는 이 물건만의 채무잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 실제 배당권자는 근저당권 양도, 공동담보 배당, 세금 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 평동 소재 평동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선·수인분당선 수원역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽 석재붙임 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일마감, 샷시창호로 조사되었습니다. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 구비되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 구체적인 개발 및 이용 가능성은 관련 계획 확인이 필요합니다.
• 소음 및 비행안전 규제. 비행안전제2구역(전술)이자 군용비행장 소음대책구역 제1종구역입니다. 실제 소음 수준과 거주 선호도, 향후 매도 가능성에 대한 영향은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호실별 조건 차이가 커 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능 가격을 확정하기 어렵습니다. 현재 유사 실거래가격과 거래량을 직접 확인한 후 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 등기사항전부증명서를 확인하고, 별도등기 권리의 종류·순위·말소 여부·매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다. 이 항목을 해결하기 전에는 입찰 안전성을 확정할 수 없습니다.
• 임차인·전입자 7명 관계 파악. 이민정의 임차권등기 외에 진상민·정희선·김다미·현준태·김창우·정엄지의 실제 거주 여부, 임대차계약 및 세대 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금과 최우선변제 검토. 이민정 보증금 110,000,000원 및 나머지 전입자의 보증금 미상 문제를 확인하고, 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권 성립 여부와 배당 영향을 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 반월신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 채권양도와 현재 권리자, 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.01.05 수원세무서장 관련 압류가 있습니다. 실제 조세채권, 법정기일 및 당해세 여부가 배당에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 375,000,000원과 최저가 183,750,000원의 차이가 크더라도 이를 곧바로 투자 수익으로 보아서는 안 됩니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 물건 상태를 비교해야 합니다.
• 소음 및 규제 현장 확인. 군용비행장 소음대책구역 제1종구역과 비행안전제2구역에 해당하므로 주거환경 및 거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 세대 구성, 임대차관계, 미납 공용관리비, 인도명령 및 명도에 필요한 절차와 비용을 점검해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 법원 매각기일 및 특별매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 토지 권리와 점유

수원 광명주택 202호는 감정가 375,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 183,750,000원까지 낮아졌습니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 감정가의 49%라는 사실은 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다.

건물 등기 기준으로는 2023.05.02 반월신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 조사된 임차인·전입자 모두 이후 전입했습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이는 긍정적인 요소입니다.

하지만 매각물건명세서에 명시된 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 가장 큰 확인 사항입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 6명, 임차권등기 1명, 조세 압류, 군용비행장 소음대책구역이라는 변수가 있습니다. 이 사항들은 모두 낙찰 후 법률관계·명도·환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 토지 별도등기의 매수인 부담 여부를 해소하고, 실제 임대차·점유 상태와 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트나 권리 안전성을 인정할 수는 없습니다.