수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이병의 명의로 2023.05.02. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 반월신용협동조합 명의의 채권최고액 2,232,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.02.20. 반월신용협동조합의 신청으로 등기됐으며 청구액은 1,463,943,419원입니다. 이후 근저당권은 2025.10.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.31. 이민정의 주택임차권등기, 2026.01.05. 국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 제102동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 1,463,943,419원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.05.02. 설정된 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 근저당권 이전, 이민정의 주택임차권등기와 국의 압류는 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 근저당권 이전은 기존 근저당권의 채권자만 변경한 것으로, 말소기준일 자체는 달라지지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진상민 | 2023.05.30. | 보증금 미상 | 2025.04.25. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희선 | 2023.09.25. | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다미 | 2023.08.11. | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현준태 | 2023.08.11. | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창우 | 2023.06.28. | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정엄지 | 2023.05.30. | 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민정 | 2023.06.05. 확정일자 2023.05.16. 전유부분 전부 | 110,000,000원 월 550,000원 | 2025.10.31. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 임차인·점유자는 모두 7명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.05.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 남더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이민정을 제외한 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자와 계약관계, 현재 거주 여부, 인도 협의 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 이민정은 보증금 110,000,000원과 월 차임 550,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인이 먼저
감정가는 375,000,000원, 현재 최저매각가는 183,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰에 따라 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 감정가는 시장의 현재 거래가격과 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 실질취득액이 최저가와 같은 183,750,000원으로 계산되며, 시장 대비 가격 메리트는 인근 다세대주택 거래와 임대가치를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 2,051,622,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 2,105,975,751원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 90,037,499원 | 88,016,824원 | 2,143,983,176원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 2,232,000,000원 | 180,377,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,051,622,500원이나 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층입니다.
- 주위환경. 평동 행정복지센터 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 1호선·수인분당선 수원역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 정비구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 등기사항전부증명서를 발급해 권리 종류와 말소 여부를 반드시 확인합니다.
- 점유자 대조. 진상민·정희선·김다미·현준태·김창우·정엄지·이민정의 실제 점유 여부와 각 공간의 사용관계를 현장에서 대조합니다.
- 보증금 보완. 보증금이 미상인 6명의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 확인합니다.
- 임차권등기. 이민정의 보증금 110,000,000원, 월 차임 550,000원, 전입일 2023.06.05., 확정일자 2023.05.16. 및 배당요구 내용을 원본과 대조합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라 평동 다세대주택의 실제 거래가격과 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정합니다.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 미반영으로 실제 배당금이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 접수 문건을 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원과 검토 완료는 다르다”
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2023.05.02. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 7명의 전입과 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원이며, 낙찰가에 미배당 보증금을 더해야 하는 대항력 인수형 사건도 아닙니다.
하지만 인수 0원이라는 계산만으로 검토가 끝나는 물건은 아닙니다. 6명의 보증금이 확인되지 않았고, 여러 명의 점유관계가 얽혀 있으며, 무엇보다 대지권 목적 토지에 별도등기가 있습니다. 현재 최저가 183,750,000원은 감정가의 49%지만 실제 시세보다 저렴한지는 별도의 거래 검증이 필요합니다. 결론은 등기 순위는 정리형, 현장·토지 확인은 필수, 가격 판단은 보류입니다.
