수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 390,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 191,100,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부상 소유자는 이병의이고, 반월신용협동조합이 1,463,943,419원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
가격 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건에는 시세 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 오히려 입찰 전 확인의 중심은 가격표가 아니라 다수 점유자의 실제 임대차관계와 명도 가능성, 토지 별도등기의 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 제102동 제3층 제301호 도로명: 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 석재붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 191,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 1,463,943,419원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.02. 반월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원이고 공동담보목록 제2023-157호가 연결되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 진상민의 주택임차권, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.21.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으나, 순위는 기존 1번 근저당권을 그대로 따릅니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 7명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 7명이 모두 실제 점유자 또는 임차권자입니다. 모든 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 진상민을 제외한 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 내용과 점유 범위를 추가로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진상민 | 2023.05.30 / 2023.05.15 | 200,000,000원 | 2025.05.22 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정엄지 | 2023.05.30 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민정 | 2023.06.05 / 미상 | 미상 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창우 | 2023.06.28 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다미 | 2023.08.11 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현준태 | 2023.08.11 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희선 | 2023.09.25 / 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 191,100,000원으로 감정가 390,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 133,769,999원, 그다음 회차는 93,638,999원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 다세대의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저가 191,100,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 최저가 133,769,999원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 최저가 93,638,999원 · 감정가 24% |
| 등기상 인수액 | 전 회차 0원 |
| 가격 결론 | 인근 다세대 실거래·임대수익·토지 별도등기 확인 후 응찰가 산정 |
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 반월신용협동조합 | 2,232,000,000원 | 187,624,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권에 배당되고, 근저당 미배당액은 2,044,375,400원입니다. 진상민의 임차보증금 200,000,000원은 말소기준 뒤의 임차권으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평동 행정복지센터 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 1호선·수인분당선 수원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 정비구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 토지 등기부에서 별도등기의 권리자·순위·공동담보 여부와 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 7명 점유 현황 확인. 각 점유자의 실제 거주 여부, 세대별 점유 범위와 퇴거 의사를 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명 보완. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 이후 제출 문건을 대조해 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 진상민 임차권 확인. 보증금은 200,000,000원이고 대항력은 없지만, 실제 점유 종료와 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 평동 일대 다세대의 최근 거래가와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고 후순위 임차권과 압류는 소멸하므로, 매수인이 보증금이나 근저당 미배당액을 떠안을 구조는 아닙니다. 현재 최저가 191,100,000원에서 실질취득액도 191,100,000원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 단순하지 않습니다. 점유자가 7명이고 이 중 6명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 토지에는 별도등기가 존재합니다. 여기에 시세 비교자료도 없어 감정가 49%가 곧 가격 메리트라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 입찰은 점유·별도등기·시세 확인 후”입니다.
