수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동의 광명주택 102동 301호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층의 다세대주택으로, 소유자는 이병의입니다. 2023년 5월 2일 반월신용협동조합 명의의 채권최고액 2,232,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 주택임차권등기, 근저당권 이전, 국가 압류가 이어졌습니다.
눈에 띄는 것은 감정가에서 49%까지 내려온 가격입니다. 하지만 가격이 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 특히 이번 물건은 일반적인 아파트가 아닌 다세대주택이며, 주택임차권등기 1건과 복수의 전입 관련자가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고도 존재합니다. 따라서 단순 할인율보다 토지권리·점유관계·개별 시세 확인을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 | 390,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,100,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,463,943,419원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2023.05.02 근저당권 · 채권최고액 2,232,000,000원 |
| 토지권리 특이사항 | 대지권 목적 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 부분이 남는다
권리 판단의 중심은 2023.05.02 설정된 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 주택임차권등기, 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 근저당권 자체는 2025.10.21 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으나, 이 이전으로 최초 근저당권의 말소기준일이 새로 정해지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 200,000,000원의 의미
전입·임차권 관련자로 확인되는 이름은 7명입니다. 이 가운데 진상민은 주택임차권등기가 있는 임차권자이고, 나머지 6명은 현황조사에서 확인된 전입 관련자입니다. 이 6명이 각각 독립된 임대차계약의 임차인인지는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진상민 임차권등기 |
2023.05.30 | 200,000,000원 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 정엄지 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민정 | 2023.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창우 | 2023.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다미 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현준태 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희선 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 2023.05.02 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 전입자 사이의 세대·임대차 관계 및 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
보증금 200,000,000원은 현재 최저가 191,100,000원보다 크지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시장가치는 다르다
현재 최저매각가는 191,100,000원입니다. 감정가 390,000,000원의 49%로, 2회 유찰에 따라 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다. 하지만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 확인하지 못한 상태에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 191,100,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 133,769,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 93,638,999원 | 0원 |
유찰 시나리오는 주어진 조건에 따른 가정값이며 실제 다음 매각조건과 동일하다고 보장할 수 없습니다. 예상 인수 0원은 확인된 권리·배당 시뮬레이션에 따른 값으로, 토지 별도등기 등 미확인 권리 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,475,400원 |
| 1. 근저당권 · 반월신용협동조합 설정분 | 2,232,000,000원 | 187,624,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 191,100,000원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 2,044,375,400원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당 계산에는 설정 당시 채권최고액을 사용했으며, 2025.10.21 근저당권 이전 기록과 실제 채권 잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 미배당액 2,044,375,400원은 채권최고액 기준 산술상 부족액으로 실제 확정 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 평동 소재 평동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선·수인분당선 수원역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이고 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 정비구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 소음·안전 규제. 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 및 비행안전제2구역에 해당합니다. 거주환경과 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 지역 안에서도 층·면적·건물상태·토지권리 등에 따른 가격 편차가 있을 수 있습니다. 현재 확인된 거래 비교만으로 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지에 존재하는 별도등기의 종류·순위·말소 가능성과 매수인 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 공동담보 확인. 반월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어진 근저당권 이전 관계와 공동담보목록 제2023-157호를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 진상민의 보증금 200,000,000원, 전입일, 확정일자, 점유개시일 및 임차권등기 명령 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입 관련자 조사. 나머지 6명의 보증금·계약 관계·실제 점유 여부와 세대 관계를 확인해야 합니다. 전입 인원이 실제 독립 임차인 수와 같다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당 및 세금 확인. 수원세무서장 압류의 관련 세금과 법정기일·당해세 여부, 최우선변제 가능성, 실제 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 평동과 인근 다세대주택의 최근 실거래 및 해당 건물과 유사한 조건의 매매 사례를 대조해야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 현장·명도 확인. 실제 거주자와 출입 상태, 건물 내부 상태, 미납 관리비와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 비행안전제2구역, 정비구역 관련 제한과 주거환경을 검토해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 권리의 확실성”
이 물건은 감정가 390,000,000원에서 최저매각가 191,100,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 근저당권을 말소기준으로 한 권리 순위는 비교적 명확하고, 진상민의 보증금 200,000,000원 역시 확인된 전입일 기준으로는 매수인이 자동 인수하는 선순위 보증금으로 판단되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 예상 인수액은 0원입니다.
다만 토지 별도등기는 반드시 풀어야 할 문제이고, 다수의 전입 관련자에 대한 점유·계약관계도 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 최저가가 시장가치보다 낮다고 결론 낼 수 없습니다. 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만 토지권리와 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
