수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 소재 광명주택 102동 401호 다세대주택입니다. 소유자는 이병의이며, 반월신용협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다. 청구금액은 1,463,943,419원입니다. 등기부상 말소기준은 2023년 5월 2일 설정된 반월신용협동조합의 근저당권이고, 채권최고액은 2,232,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정된 권리이며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
매수인이 등기부상 후순위 권리를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 권리 소멸과 실제 점유 정리, 토지 권리관계의 안전성은 각각 다른 문제입니다. 특히 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고는 단순한 후순위 근저당 말소만으로 넘어가서는 안 되는 사안입니다. 여기에 여러 전입자의 보증금과 실제 임대차관계가 확정되지 않아, 낮아진 최저매각가를 바로 투자 메리트로 연결하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 제102동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 / 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 | 390,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 반월신용협동조합 / 1,463,943,419원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.02 반월신용협동조합 근저당권 (채권최고액 2,232,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.10.21 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 대지권 관련 비고 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리들
권리분석의 출발점은 2023.05.02 반월신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김다미의 전세권과 주택임차권, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권의 채권자는 이후 변경되었지만, 근저당권 이전 자체가 별도의 선순위 근저당권을 새로 만든 것은 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금 미상 6명
확인된 전세권·주택임차권 등기자는 김다미 1명입니다. 그 밖에 이민정, 진상민, 정희선, 현준태, 김창우, 정엄지 등 6명의 전입·점유 관련 인물이 확인됩니다. 이 6명의 임대차보증금 및 확정일자는 확인되지 않아 실제 계약관계와 배당권리를 추가 검토해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다미 | 2023.08.11 | 180,000,000원 | 없음 | 후순위 · 배당 0원 추정 | 있음 · 2025.08.18 |
| 이민정 | 2023.06.05 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 있음 · 2025.10.23 |
| 진상민 | 2023.05.30 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 있음 · 2025.04.25 |
| 정희선 | 2023.09.25 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 현준태 | 2023.08.11 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 김창우 | 2023.06.28 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 정엄지 | 2023.05.30 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 |
대항력 표시는 2023.05.02 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계를 중심으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 별도 법률관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자의 함정
감정가는 390,000,000원이고, 현재 최저매각가는 191,100,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 낮아진 상태입니다. 그러나 이 지역의 비교 가능한 최신 실거래가격과 최근 12개월 평균을 확정할 수 없는 상황에서는 최저가가 실제 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 191,100,000원 | 0원 | 191,100,000원 |
| 3회 유찰 시 | 133,769,999원 | 0원 | 133,769,999원 |
| 4회 유찰 시 | 93,638,999원 | 0원 | 93,638,999원 |
실질취득은 각 시나리오의 매각가와 계산상 인수액을 합한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않으며, 대지권 별도등기에 따른 법률상 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 반월신용협동조합 (이전등기 있음) | 2,232,000,000원 | 187,624,600원 |
| 2. 전세권 · 김다미 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,412,000,000원 | 191,100,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액 187,624,600원이 근저당권에 배당되어, 김다미의 전세권과 소유자에게는 잔여가 없는 계산입니다. 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당받을 권리자와 배당채권액은 최종 배당관계를 통해 확인해야 합니다. 특히 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 위험 분석
| 유찰 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 2회(현재) | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 2,224,375,400원 |
| 3회 | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 2,280,902,781원 |
| 4회 | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 2,320,446,503원 |
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액 1,463,943,419원은 전액 충족되지 않습니다. 근저당권 채권최고액이 크고 공동담보로 설정된 점도 고려해야 합니다. 해당 경매물건에 대한 배당 예상만으로 공동담보 전체의 채권 회수 상황을 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 평동 행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 전철 1호선·수인분당선 수원역이 위치하고, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 정비구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 특별 규제. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당하므로 이용·환경과 관련한 영향을 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용되며 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 상태와 토지권리, 임대차관계에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 비교 실거래 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 대지권 별도등기. 토지 등기사항증명서를 확보해 별도등기 권리의 내용과 설정일, 매각으로 말소되는지 여부를 확인하세요. 이 항목이 해결되지 않으면 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
- 김다미의 임차권. 전세권과 주택임차권이 같은 보증금 180,000,000원임을 확인하고, 배당요구·임차권 말소·점유 종료 여부를 검토하세요.
- 나머지 전입자 6명. 보증금, 확정일자, 실제 점유자, 임대차계약의 존재와 배당요구 관계를 확인하세요. 등재 인원이 곧 독립 임차인 수나 개별 보증금 건수를 의미하지는 않습니다.
- 명도. 법률상 대항력이 인정되지 않더라도 실제 점유자가 퇴거하지 않는다면 별도의 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 압류·조세. 수원세무서장의 압류와 관련하여 조세채권의 우선순위 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보·채권이전. 반월신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 대조하세요.
- 실거래 검증. 평동 일대 비교 가능한 다세대주택의 최근 매매사례, 개별 건물 상태 및 대지권을 함께 검토하여 가격 상한을 설정하세요.
- 추가 비용. 관리비 체납, 취득 관련 비용, 수리비, 점유자 명도비용을 낙찰가와 별도로 검토하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.11.03 매각기일 전에 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 권리 확인
이 물건은 감정가 390,000,000원에서 최저가 191,100,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 눈길이 가지만, 가격이 많이 내려왔다는 사실이 곧 적정한 매수가격이라는 뜻은 아닙니다.
말소기준 이후의 근저당 관련 권리·전세권·임차권·압류는 소멸하는 구조이고, 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 대지권 토지 별도등기가 존재하고, 보증금과 실제 임대차관계가 명확하지 않은 전입자 6명도 남아 있습니다. 또한 시세 검증 없이 다세대주택의 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
결론은 권리 일부 긍정, 입찰 판단은 보류입니다. 토지 별도등기의 매수인 영향, 각 전입자의 임대차·점유관계, 실제 비교 시세를 확인하기 전까지는 감정가 49%라는 숫자만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건에서 먼저 해결할 문제는 추가 할인폭이 아니라 무엇을 인수하고 누구로부터 점유를 넘겨받는지 확정하는 것입니다.
