수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2023.05.02. 설정된 반월신용협동조합의 근저당권 2,232,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-157호가 기재된 근저당으로, 이후 설정된 김다미의 전세권과 주택임차권, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.

김다미의 전세권과 주택임차권은 계약일·당사자·보증금이 동일한 180,000,000원 권리로, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 현재 회차 배당 추정에서도 김다미의 보증금은 한 번만 반영됐고, 선순위 근저당 배당 후 남는 금액이 없어 예상배당은 0원입니다. 다만 전입일이 말소기준 이후이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 기준 근저당은 이전

말소기준인 반월신용협동조합 근저당권은 2025.10.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 기준 근저당권의 승계이며, 말소기준일 자체가 새로 바뀌는 구조는 아닙니다. 김다미의 전세권과 주택임차권은 모두 말소기준 이후, 2026.01.05. 국의 압류 역시 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유자로 확인된 사람은 7명입니다. 가장 빠른 전입일은 2023.05.30.로 말소기준일 2023.05.02.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다. 다만 김다미를 제외한 6명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 계약관계와 실제 점유 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

감정가 390,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 191,100,000원, 감정가의 49%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 191,100,000원입니다.

다만 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 본건의 가격 판단은 감정가 대비 49%라는 사실만으로 끝내면 안 되며, 평동 일대 유사 다세대주택의 최근 거래와 개별 호수의 면적·층·상태를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다. 현재 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 187,624,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 김다미 전세권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당액은 2,224,375,400원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평동 행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리의 1호선·수인분당선 수원역을 이용할 수 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역이며, 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 이미 2회 유찰된 다세대주택이므로 감정가 할인율이 아니라 유사 물건의 실제 거래가격과 개별 상태를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 토지 별도등기. 별도등기의 권리자·순위·말소 여부와 매각조건을 토지 등기 원문에서 확인하세요.
• 7명 점유관계. 각 이름이 별도 임대차계약자인지, 가족·동거인인지, 현재 실제 점유자는 누구인지 확인하세요.
• 보증금 미상 6명. 이민정·진상민·정희선·현준태·김창우·정엄지의 계약서, 보증금, 확정일자와 점유 부분을 확인하세요.
• 김다미 권리 중복 계산 금지. 전세권과 주택임차권은 동일한 180,000,000원 보증금으로, 두 배로 합산하지 마세요.
• 국의 압류. 2026.01.05. 압류와 관련된 조세채권 및 당해세 여부를 별도로 확인하세요.
• 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 유사 다세대 최근 거래와 현장 상태를 기준으로 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다

순위만 보면 구조는 분명합니다. 2023.05.02. 근저당이 말소기준이고, 7명의 전입과 김다미의 전세권·주택임차권은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 191,100,000원입니다.

그러나 이 사건을 권리상 안전형으로 단정하기에는 확인할 것이 많습니다. 임차인·점유자 7명, 보증금 미상 6명, 대지권 토지 별도등기, 공동담보 근저당, 국의 압류가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 여기에 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 그것이 곧 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 결론은 “계산상 인수는 0원, 현장과 원문 확인 부담은 큼, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.