수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이병의이며, 2023년 5월 2일 소유권보존과 동시에 반월신용협동조합 명의의 채권최고액 2,232,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정·주택임차권·압류는 매각으로 소멸합니다.

권리 순서만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 정엄지의 임차보증금 180,000,000원도 전입일이 말소기준일보다 늦고 임차권등기 역시 후순위여서 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 나머지 조사 대상자들도 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 다만 대항력 유무와 별개로 실제 점유자가 여러 명이면 인도 과정은 단순하지 않을 수 있고, 토지 별도등기의 구체적 내용은 반드시 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인

말소기준은 2023년 5월 2일 반월신용협동조합 근저당권입니다. 공동담보목록 제2023-157호가 기재된 채권최고액 2,232,000,000원의 근저당으로, 현재 물건의 감정가보다 훨씬 큰 금액이지만 이는 채권최고액이며 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 해당 근저당은 2025년 10월 21일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 새로운 별도 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 승계입니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 7명 조사

조사상 점유·임차 관련자는 7명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2023년 5월 2일보다 늦어 대항력은 없습니다. 정엄지는 보증금 180,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 후순위 임차권이므로 매각으로 소멸합니다. 나머지 6명은 보증금이 미상이며, 이민정·진상민은 배당요구 사실이 확인됩니다.

정엄지의 임대차계약일과 확정일자는 2023년 5월 15일, 주민등록일자는 2023년 5월 30일, 점유개시일자는 2023년 6월 5일입니다. 말소기준일보다 모두 늦으므로 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 나머지 6명의 보증금·확정일자가 미상이고 여러 명의 점유관계가 조사된 만큼, 실제 세대 구성과 현재 점유자를 현장 및 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 49%까지 하락했지만 시세 할인은 미확정

감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 187,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대가격이 크게 낮아졌지만, 유찰률은 감정가 대비 하락폭일 뿐 현재 시장가치와의 차이를 의미하지는 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

신청채권액은 1,463,943,419원이고, 현재 회차에서 신청채권자 측 예상배당은 184,242,620원으로 전액 변제되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 채무자·채권자 사이의 문제이며, 후순위 근저당 잔액을 낙찰자가 인수한다는 의미는 아닙니다. 매수인 실질취득액은 현재 최저가 187,670,000원에 인수액 0원을 더한 187,670,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 임차권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 평동 행정복지센터 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리의 1호선·수인분당선 수원역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 공동현관보안설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 등기부에서 권리 종류·순위·존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 현재 점유자 특정. 조사상 7명이 확인됐으므로 실제 거주자, 세대 구성, 점유 부분과 퇴거 의사를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 대항력은 없더라도 6명의 계약관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 문건접수 내역에서 재확인해야 합니다.
• 정엄지 임차권 확인. 보증금 180,000,000원, 임차권등기명령, 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%만으로 시세 할인 여부를 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 매물·임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각기일 전 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 대항력 없는 점유자라도 인도 협의와 집행에 비용과 시간이 들 수 있으므로 응찰가에 명도 여유를 반영해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 출발점이지 결론이 아니다

이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2023년 5월 2일 근저당이 말소기준이고, 이후의 임차권과 압류는 소멸합니다. 조사 대상자의 전입도 모두 후순위여서 매수인이 떠안을 임차보증금은 없고, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 187,670,000원입니다.

그러나 안전한 입찰을 가르는 핵심은 그다음입니다. 조사상 점유·임차 관련자가 7명이고, 6명의 보증금이 미상이며, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있습니다. 여기에 시세 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 금액 인수는 0원, 서류·점유 확인 부담은 큼. 토지 별도등기와 현재 점유관계를 해소한 뒤 실제 시장가격과 비교해 응찰 여부를 결정해야 하는 확인형 물건입니다.