수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동에 있는 광명주택 102동 502호입니다. 감정가 383,000,000원이었던 다세대주택이 두 차례 유찰되면서 최저매각가 187,670,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 단순한 가격 할인보다 임차관계와 토지에 관한 권리 확인이 더 중요한 물건입니다.

등기부에는 반월신용협동조합의 채권최고액 2,232,000,000원 근저당이 설정되어 있으며, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그러나 임차권등기와 여러 전입자, 국세 압류, 대지 별도등기가 함께 등장하므로 권리 소멸과 실제 취득 과정의 안전성을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸하지만

권리 판단의 출발점은 2023.05.02 설정된 반월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원이고, 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 경매의 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그 뒤에 등록된 임의경매개시결정, 주택임차권등기 및 국세 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025.10.21 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실도 확인됩니다. 다만 채권자 변경과 공동담보 관계는 실제 배당채권 및 현재 권리자 확인에 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입자 7명, 보증금은 대부분 미상

현황조사·문건접수·등기사항에 등장하는 임차 관련 인원은 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 인원은 없습니다. 다만 실제 임대차계약의 수와 각 인원의 점유·임차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7명의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023.05.02 이후입니다. 따라서 제시된 권리분석에서는 이들에게 선순위 대항력이 없는 것으로 판단하고 있습니다. 그렇더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 인원은 권리·배당 범위가 확정된 것으로 취급해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 2023.05.02 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제 여부와 실제 배당금액은 확정일자, 배당요구, 소액임차인 요건 및 배당순위의 최종 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 실제 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 187,670,000원으로 감정가 383,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 감정가와 현재 거래 가능한 가격은 별개의 기준입니다.

특히 다세대주택은 건물별 위치·면적·대지권·사용상태·토지 규제 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 실거래 시세를 확정할 만한 비교가격이 없으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)

근저당 채권최고액 2,232,000,000원을 기준으로 작성된 단순 추정배당입니다. 근저당권의 이전 사실, 실제 확정채권액, 국세 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구 결과에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 의미가 아닙니다.

현재 매각가 가정에서 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,047,757,380원으로 계산됩니다. 하지만 이는 채권자에게 배당되지 못하는 추정액이지, 그 금액을 낙찰자가 인수한다는 뜻이 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 별도로 0원으로 산정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 평동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에는 지하철 1호선·수인분당선 수원역이 위치하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 위생·급배수·난방시설, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획에 기재된 규제사항을 확인해야 합니다.
• 항공 관련 규제. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당합니다. 소음 영향과 이용·거주 환경에 대한 현장 확인이 중요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인되며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 소음·토지 규제 및 별도등기 이슈가 존재합니다. 실제 환금성은 최근 거래 사례와 대상 호수의 권리·물리적 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 대지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 등기사항과 별도등기의 법적 효력, 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다. 이 항목은 입찰 판단의 우선순위가 높습니다.
• 임차 관련 인원 7명 확인. 각 인원의 실제 점유 여부, 계약당사자 관계 및 전입과 임차권등기의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금·우선변제 검증. 정엄지의 보증금 180,000,000원 외 나머지 인원의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 반드시 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 반월신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 실제 배당권자 및 확정채권액은 최신 등기와 배당 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 수원세무서장 관련 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 소멸과 조세채권의 배당순위는 구분하여 검토해야 합니다.
• 적정 입찰가격 산정. 최저매각가 187,670,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 현장과 점유상태 점검. 내부 상태, 점유자, 관리비 체납 가능성 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 항공 소음·토지 규제 점검. 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 및 정비구역 등의 실제 영향을 확인해야 합니다.
• 최신 경매서류 확인. 매각기일 2026.11.03의 진행 여부, 매각조건 변경, 기일변경 및 매각물건명세서 변경 사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 안전하게 취득할 수 있는가

이 사건은 감정가 383,000,000원이 최저매각가 187,670,000원까지 하락한 다세대주택 경매입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 관계는 비교적 명확하며, 제시된 배당분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

그러나 임차 관련 인원 7명 중 6명의 보증금이 미상이고, 180,000,000원의 보증금이 기재된 주택임차권등기도 존재합니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기, 국세 압류, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역까지 검토해야 합니다. 이러한 요소들은 매수인 인수액이 없다는 계산만으로 해소되지 않습니다.

무엇보다 실제 시세가 확인되지 않았으므로 최저매각가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 다세대주택의 권리와 환금성까지 고려하면 단순한 감정가 할인율에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 토지 별도등기와 임차관계의 실질적 위험을 먼저 해소하고, 인근 실거래로 적정가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 타당합니다. 가격은 내려왔지만 안전성과 가격 메리트는 아직 검증이 필요합니다.