수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 383,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 187,670,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.02. 설정된 반월신용협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 2,232,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2023-157호에 포함돼 있습니다.
말소기준 이후에는 임의경매개시결정, 김창우의 주택임차권등기, 근저당권 이전등기와 국세 압류가 이어집니다. 임차·점유자 7명의 전입일 역시 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰가가 김창우의 보증금보다 낮더라도 보증금 미배당액이 매수인에게 고정적으로 전가되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 제102동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물의 4층 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 187,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 1,463,943,419원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 석재붙임 외벽 · 벽지 및 일부 타일 내벽 · 샷시창호 |
| 설비 | 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안설비 |
| 위반 여부 | 위반건축물 확인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2023.05.02. 반월신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 김창우의 주택임차권과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.21.에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당권의 이전등기이며, 별도의 선순위 인수권리가 추가된 것은 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 난도는 낮지 않다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차·점유자로 확인된 인원은 7명입니다. 모두 2023.05.02. 말소기준 근저당권 이후 전입해 대항력은 없습니다. 다만 김창우를 제외한 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 4명은 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민정 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진상민 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희선 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다미 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현준태 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정엄지 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창우 | 2023.06.28 | 200,000,000원 | 2023.05.18 | 2025.04.14 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,427,380원 | - |
| 1. 말소기준 근저당권 · 반월신용협동조합 | 2,232,000,000원 | 184,242,620원 | 2,047,757,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조이며, 근저당권 미배당액은 2,047,757,380원입니다. 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮은 최저가만으로 적정가를 단정할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 2,047,757,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 2,103,270,167원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 91,958,299원 | 89,903,050원 | 2,142,096,950원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 적정 입찰가는 인근 다세대 거래, 해당 호의 내부 상태, 점유자 명도 조건, 군용비행장 소음대책구역과 정비구역 지정, 토지 별도등기 내용을 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑤ 입지·이용 및 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 평동 행정복지센터 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 1호선·수인분당선 수원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 등기사항과 매각물건명세서를 대조해 매각 후 남는 권리가 없는지 확인해야 합니다.
- 7명 점유 실태 확인. 각 인원의 실제 거주 여부, 동일 세대 구성인지 별도 임차관계인지, 점유 부분과 퇴거 계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김창우 외 6명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정희선·김다미·현준태·정엄지의 배당요구 여부를 법원 문건과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 김창우 임차권 말소 확인. 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조이나 임차권등기 말소와 실제 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2023-157호와 연결돼 있으므로 채권 이전과 배당 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 거래와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 등기사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 별도등기다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2023.05.02. 반월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 발생한 임차권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차·점유자 7명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 187,670,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실이 곧바로 쉬운 입찰을 의미하지는 않습니다. 점유자가 7명이고, 보증금 미상 인원이 6명이며, 배당요구 여부를 확인해야 하는 인원도 4명입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기까지 남아 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 실무상 확인 항목은 다수입니다. 점유관계와 별도등기를 원본으로 정리한 뒤에야 감정가 49%의 가격이 실제 기회인지 판단할 수 있습니다.
