수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동에 위치한 광명주택 102동 402호입니다. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며, 소유자는 이병의입니다. 2023년 5월 소유권보존등기와 함께 반월신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 채무불이행에 따라 2025년 2월 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 383,000,000원에서 최저가가 187,670,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 더욱이 말소기준 근저당권은 이후 채권양도로 권리자가 변경됐으며, 임차권등기 1건과 다수의 전입관계인이 확인됩니다. 토지 별도등기도 명시돼 있어 단순한 무인수 물건으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 제102동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 이병의 (단독소유) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,670,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매신청 채권자 | 반월신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 1,463,943,419원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.02 근저당권 · 채권최고액 2,232,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.21 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 특이사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기가 변수
말소기준권리는 2023.05.02 설정된 반월신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 김창우의 주택임차권등기, 국세 압류는 모두 말소기준보다 후순위입니다.
2025.10.21에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐습니다. 이는 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 한 기존 근저당권의 이전입니다. 새로운 선순위 근저당권이 발생한 것이 아니라 기존 말소기준권리의 권리자가 승계된 것으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 200,000,000원의 의미
임차권등기가 확인되는 사람은 김창우이며, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 그 외 이민정·진상민·정희선·김다미·현준태·정엄지의 전입관계가 확인됩니다. 이들 6명의 실제 임대차 여부와 보증금은 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·중복 승계신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창우 임차권등기 |
2023.06.28 | 200,000,000원 | 없음 | 후순위·미확정 | 없음 | 2025.04.14 |
| 이민정 | 2023.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.23 |
| 진상민 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 |
| 정희선 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김다미 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 현준태 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정엄지 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
대항력 판정은 2023.05.02 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 미상 전입자의 임대차 여부·보증금·확정일자는 확정되지 않았습니다. 승계 배지는 보증기관의 보증금 대위·승계 여부를 뜻하며, 근저당권의 채권양도와는 별개입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
이 물건의 현재 최저매각가는 187,670,000원입니다. 감정가 383,000,000원에 비해 크게 낮아졌지만, 감정가가 실제 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 그대로 의미하는 것은 아닙니다.
동일 지역·유사 규모 다세대주택의 검증된 최근 실거래 비교가 확보되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 상태와 입지, 권리관계 및 환금성에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 383,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 187,670,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 현재 추정 인수금 | 0원 (확인된 후순위 임차권 기준) |
| 잠정 실질취득 | 187,670,000원 (입찰가를 최저가로 가정, 부대비용 제외) |
| 실거래 시세 판단 | 판단 보류 — 최근 실거래 검증 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,427,380원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 설정 | 2,232,000,000원 | 184,242,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권의 2,232,000,000원은 실제 확정채무액이 아닌 채권최고액입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 실제 배당권리자는 채권양도·승계관계에 따라 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 매각대금 가정에서 집행비용 3,427,380원을 제외한 184,242,620원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,047,757,380원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 산술상 차액이며 실제 확정된 미변제채무액과 같다고 볼 수 없습니다.
신청 청구금액은 1,463,943,419원으로 현재 예상배당액보다 크며, 이 추정 배당만으로 신청채권자의 청구액이 전액 충족되지는 않습니다. 다만 근저당 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 증가
현재 2회 유찰된 상태이며, 이후 추가 유찰 시의 금액별 시나리오는 다음과 같습니다. 각 회차의 매각가와 미배당액은 제시된 배당 추정에 따른 값입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 2,047,757,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 2,103,270,167원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 91,958,299원 | 89,903,050원 | 2,142,096,950원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 실제 매각기일이나 낙찰 여부가 확정된 것이 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 후순위 권리를 전제로 한 추정치이며, 토지 별도등기와 미확인 권리의 영향을 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 평동 소재 평동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하는 지역으로, 감정평가서상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·수인분당선 수원역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 공동현관보안설비가 구비돼 있습니다.
- 도로 및 토지. 북서측 약 12m 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 중로3류 접합, 정비구역, 과밀억제권역 및 도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 항공·소음 규제. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당합니다. 이용환경과 장래 매각 시 매수자 선호에 미칠 영향을 점검해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 감정평가서상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 아파트 단지와 달리 개별 건물의 거래사례와 물건별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 현재 가격 수준이 적정한지는 인근 유사 물건의 최근 실거래와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 목적 토지의 별도등기 확인. 토지 등기사항전부증명서에서 별도등기 권리의 종류·순위·권리자·존속 여부를 확인하고, 집합건물 대지권과의 관계 및 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 이 사항을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 김창우 임차권등기 확인. 보증금 200,000,000원, 계약·확정일자 2023.05.18, 전입·점유개시 2023.06.28, 임차권등기 2025.04.14의 원본을 대조하세요. 후순위로 판단되지만 임차권 말소와 실제 점유·인도 문제를 확인해야 합니다.
- 나머지 전입자 6명의 임대차관계. 실제 점유자, 계약 당사자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 이름이 여럿 확인된다는 사실만으로 각각 별도 세대나 독립된 임차권이 있다고 단정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 양도·승계. 반월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 실제 배당권리자를 확인하세요. 공동담보목록 제2023-157호도 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 국세 압류·당해세. 수원세무서장 압류와 관련한 세목·법정기일·우선 배당 가능성을 확인해야 합니다. 현재 배당 추정은 조세채권의 우선순위를 완전히 반영한 것이 아닙니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 49%라는 할인율이 아닌 최근 유사 다세대주택 실거래, 건물 상태, 규제와 환금성을 기준으로 응찰가격을 정해야 합니다.
- 현장·명도 확인. 감정평가서상 임대차 관계가 미상으로 표시돼 있습니다. 실거주자와 점유권원, 인도 가능성 및 예상 명도 부담을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비와 매수 후 취득 관련 세금, 등기비용, 수선·명도비용을 따로 점검하세요. 이러한 비용은 잠정 실질취득금액에 포함되지 않았습니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수권리의 확인”
광명주택 402호는 감정가 383,000,000원에서 187,670,000원까지 최저가가 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 건물 등기상 말소기준 근저당은 명확하고, 김창우의 200,000,000원 임차보증금 역시 현재 확인되는 대항력 관계상 매수인 인수 대상으로 계산되지 않습니다.
그러나 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지에 별도등기가 존재하고, 김창우 외 전입자 6명의 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 국세 압류에 따른 배당 변수도 남아 있습니다. 따라서 추정 인수 0원은 잠정 판단이지, 모든 인수위험의 소멸을 보증하는 결론이 아닙니다.
가격 측면에서도 감정가의 49%라는 수치만으로 저평가 물건이라고 보기 어렵습니다. 최근 실거래와 실제 환금성을 검증하지 못한 상태에서 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 현재 결론은 ‘후순위 권리의 말소 구조는 확인되지만, 대지권·점유·시세는 검증 전’입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 낮은 최저매각가만을 근거로 적극 입찰하기보다 입찰 판단을 보류하는 보수적 접근이 타당합니다.
