수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동 광명주택 102동 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 이병의이며, 2023.05.02. 소유권보존과 같은 날 반월신용협동조합 명의의 채권최고액 2,232,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 등기된 수원시 압류, 정희선의 주택임차권, 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

신청채권자의 청구액은 1,463,943,419원입니다. 현재 최저가 187,670,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 근저당권 배당 추정액은 184,242,620원에 그쳐, 담보채권에는 2,047,757,380원의 미배당이 발생합니다. 그러나 근저당 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이지, 현재 확인된 권리관계상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준은 2023.05.02. 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-157호와 연결되어 있고, 2025.10.21. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었더라도 기준일과 순위는 2023.05.02. 설정된 원래 근저당의 지위를 따릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력은 모두 없음

확인된 임차인은 이민정, 진상민, 김다미, 현준태, 김창우, 정엄지, 정희선 등 실제 임차인 7명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산되는 임차인은 없습니다. 전입일은 모두 2023.05.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다.

이민정·진상민은 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 나머지 점유자들도 보증금이 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준권리 이후이므로, 이들의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 대항력 임차보증금으로 전환되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다

감정가는 383,000,000원이고 현재 최저매각가는 187,670,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 할인 폭만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용됩니다. 근저당권 미배당액은 2,047,757,380원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 평동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 1호선·수인분당선 수원역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접 도로와 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 같은 지역이라도 도로 조건·주차·층·내부 상태에 따라 가격 편차가 커, 감정가 할인율보다 개별 비교물건 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 토지 등기사항전부증명서에서 별도등기의 권리자·접수일·순위·매각 소멸 여부를 확인하세요.
• 임차인 원문 대조. 실제 임차인 7명의 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서로 다시 확인하세요.
• 정희선 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입 2023.09.03, 확정일자 2023.09.04, 임차권등기 2024.12.11의 선후관계를 원문에서 대조하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금 미상 임차인들이 있어 소액임차인 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 세금 확인. 수원시 압류와 국세 압류에 연결된 조세채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 광명주택과 인근 다세대주택의 최근 실거래, 전세·월세 보증금, 공실 위험을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 점유·명도. 다수 점유자가 확인된 사건이므로 실제 호실 점유관계와 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
• 건물 상태. 내부 마감, 누수, 주차, 승강기 관리상태와 체납 관리비를 현장 및 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 끝”

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인은 없고, 확인된 임차인 7명 모두 후순위 전입이어서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 187,670,000원까지 내려왔습니다.

그러나 입찰 결론은 보수적으로 잡아야 합니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이며, 실제 배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 감정가 대비 49%라는 비율은 시세 비교 결과가 아닙니다. 임차권 인수는 0원, 토지 별도등기는 확인, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.