수원지방법원 2025타경897. 수원시 권선구 평동의 광명주택 102동 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 감정가는 383,000,000원입니다. 현재 2회 유찰되어 최저매각가는 187,670,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 할인 폭이 상당하지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐보다 실제 시세와 비교해 얼마에 취득하고 어떤 권리를 인수하느냐입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2023.05.02 설정된 반월신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 수원시 압류, 임차권등기, 경매개시결정과 국의 압류가 이어졌습니다. 근저당권은 2025.10.21 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 다만 매각물건명세서에는 “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”이라는 비고가 있어, 후순위 권리 소멸만으로 모든 위험이 정리된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기가 변수

등기부상 핵심은 2023.05.02 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 수원시 압류와 국의 압류, 임차권등기, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 조세채권의 배당상 우선순위는 등기 시점만으로 판단하지 않으므로 실제 배당과 세금 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 관련 인원 7명, 대항력과 보증금 확인

현황조사와 등기부 등에 임차 관련 인원 7명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 기재되어 있지 않습니다. 다만 7명이 각각 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지, 동일 세대 구성원이나 다른 관계인이 포함되었는지는 확인이 필요합니다.

말소기준권리 설정일은 2023.05.02입니다. 기재된 전입일은 모두 그 이후이므로 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 일부 인원은 보증금·확정일자·점유관계가 명확하지 않아 실제 임대차 관계와 배당요구 효력을 최종적으로 확인해야 합니다.

대항력 분류는 2023.05.02 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 대항력 및 배당순위는 점유, 전입, 계약, 확정일자와 명세서 원본을 종합해 판단해야 합니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 383,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 187,670,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

회차가 진행될수록 매각대금은 감소하고 근저당권자의 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 후순위 권리의 미배당금이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 추정하고 있습니다.

이와 별개로 토지 별도등기의 존속 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 따라서 실질취득금액 187,670,000원은 인수권리가 없다는 전제에서 최저가에 낙찰될 경우의 잠정 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용과 확인되지 않은 부담은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당액은 채권확정액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 187,670,000원에서 집행비용 3,427,380원을 제외한 184,242,620원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 2,047,757,380원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액과 별개의 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 평동 소재 평동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선·수인분당선 수원역이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 석재붙임 외벽 마감, 벽지 및 일부 타일 내벽 마감, 샷시창호가 적용된 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다. 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 지정되어 있습니다.
• 비행장 관련 규제. 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당합니다. 향후 이용·거주 및 거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 상태와 임대차·대지권 관계가 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래와 실제 매수수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 최우선 확인. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기의 종류, 권리자, 설정 시점, 매각에 따른 소멸 여부를 토지 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차 관련 인원 확인. 이민정·진상민·김다미·현준태·김창우·정엄지·정희선의 실제 점유와 임대차계약 관계를 구분하고, 중복 세대 여부 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 정희선 임차권등기 확인. 보증금 180,000,000원의 임차권등기와 실제 점유, 배당 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 및 공동담보 확인. 반월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권관계 및 공동담보목록을 확인해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 수원시 및 국의 압류와 관련해 실제 배당에서 우선하는 조세채권, 체납금과 배당순위가 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 현재 최저가 187,670,000원을 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 실제 매물가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 건물·소음·정비구역 확인. 내부 상태, 누수, 설비, 공용부 관리, 군용비행장 소음대책구역과 정비구역 지정의 실제 영향을 확인해야 합니다.
• 인도·명도 확인. 다수의 임차 관련 인원이 확인되는 만큼 실제 거주자와 명도 대상, 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건진행 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 권리의 완결성”

수원지방법원 2025타경897 광명주택 302호는 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%인 187,670,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 명확하고, 확인된 임차 관련 인원 7명 모두 전입일이 그 이후입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.

그러나 이를 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 대지권 목적 토지의 별도등기가 있고, 여러 인원의 임대차관계 및 보증금 확인이 필요합니다. 근저당권의 공동담보와 이전등기도 검토 대상입니다. 게다가 최근 실거래 시세와의 비교가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다.

결론은 조건부 관망입니다. 토지 별도등기의 소멸 여부와 실제 임차관계가 확인되고, 최근 실거래 대비 취득가격의 경쟁력까지 검증된다면 입찰 검토가 가능하겠습니다. 반대로 토지권리 부담이나 예상하지 못한 인수 위험이 확인된다면 감정가의 49%라는 할인율만으로는 이를 보상하기 어렵습니다. 지금은 가격보다 권리 확인이 우선인 경매입니다.