서울동부지방법원 2024타경63332. 송파구 방이동 ‘공원빌’ 제2층 제201호, 전용면적 비교대상 기준 69.08㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김영호·김은미·김은주·신정복의 공유 구조이며, 2024.10.31. 신정복이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2019년 김영호 지분에 붙었던 송파구 압류도 같은 해 이미 말소됐습니다.
표면적인 등기 권리만 보면 복잡한 담보권 연쇄는 없습니다. 그러나 이 사건의 실질적 난점은 임차관계입니다. 201호에는 박경현이 2017.04.28 전입한 것으로 조사됐고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계가 확인되기 전에는 매수인이 부담할 금액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례성대로14길 7-5, 2층201호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 공원빌 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2005.08.25 |
| 소유자 | 김영호 9분의 2 · 김은미 9분의 2 · 김은주 9분의 2 · 신정복 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 390,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심
등기부상 근저당권은 없습니다. 2019.05.13. 김영호 지분에 설정됐던 송파구 압류는 2019.08.06. 해제로 말소됐고, 2024.10.31. 신정복의 경매개시결정과 2026.05.11. 김은미의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 201호 직접 확인이 최우선
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경현 | 201호 | 2017.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄지현 | 202호 | 2009.03.31 | 2024.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박제하 | 301호 | 2011.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백운철 | 302호 | 2024.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황옥년 | 401호 | 2015.06.01 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 402호 | 2024.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 인원은 6명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이 리포트의 대상 주소는 201호이므로 직접적인 핵심 확인 대상은 박경현입니다. 나머지 인원은 202호·301호·302호·401호·402호로 각각 다른 호실이 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가는 488,000,000원, 현재 최저매각가는 390,400,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 312,320,000원(64%), 그 다음은 249,856,000원(51.2%)입니다.
그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,265,600원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 신정복 | 미상 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김은미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 384,134,400원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 그대로이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물 — 권리와 별개의 행정 리스크
집합건축물대장 표제부에는 이 건물이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 감정평가 참고사항에도 기호(1)~(7) 전체가 위반건축물로 등재돼 있으므로 경매 참여 시 재확인하라고 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울방이초등학교 동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설 및 올림픽공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 사용승인일 2005.08.25. 위생·급배수·난방·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 259.2㎡, 공시지가 6,500,000원/㎡입니다.
- 확인 한계. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 박경현 임대차 원본 확인. 보증금·계약기간·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- ‘인수권리 해당사항 없음’ 문구만으로 0원 판단 금지. 조사된 임차관계와 보증금 미상 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 위반건축물 세부내용 확인. 201호 관련 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 및 원상회복 문제를 해당 기관에 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유관계 정리를 위한 경매입니다.
- 가격은 실거래 확보 후 판단. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 말아야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·설비·점유상태를 현장에서 재점검해야 합니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 중요한 미확정 금액
현재 최저가는 감정가보다 20% 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 201호 박경현의 전입은 2017.04.28로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이어서 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다. 동시에 건물은 위반건축물로 등재되어 있습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리·행정 리스크 선확인입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 확정되지 않고, 최근 실거래 비교값도 없어 390,400,000원이 시세보다 저렴하다는 표현도 사용할 근거가 없습니다. 이 물건은 임대차 원본과 위반건축물 내용을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
