서울동부지방법원 2024타경63332. 송파구 방이동 ‘공원빌’ 5층 501호로, 감정서상 현황은 공동주택(다세대주택)입니다. 사용승인일은 2005.08.25이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층입니다. 현재 소유관계는 김영호 9분의 2, 김은미 9분의 2, 김은주 9분의 2, 신정복 9분의 3의 공유입니다. 이번 경매는 2024.10.31 신정복이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정에서 시작됐고, 2026.05.11에는 김은미를 채권자로 하는 같은 성격의 경매개시결정도 추가됐습니다.

등기만 보면 담보권 부담은 단순합니다. 과거 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 117,000,000원과 19,500,000원이 있었지만 모두 2019.02.28 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당권·압류는 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기보다 점유와 위반건축물입니다. 현황조사에 등장하는 점유자 가운데 501호로 명시된 사람은 없으며, 호수가 적히지 않은 최순화가 존재하므로 실제 501호 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 점유관계가 중요하다

과거 근저당권 2건은 현재 경매보다 훨씬 앞서 존재했지만 2019.02.28 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제공된 등기는 2024.10.31 갑구 7번 경매개시결정입니다. 이후 2026.05.11 김은미의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

임차·점유 현황 — 7명, 보증금은 확인 필요

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 201호·202호·301호·302호·401호·402호의 6명은 대상인 501호와 호수가 다릅니다. 반대로 최순화는 주거 점유자로 배당요구를 했으나 호수와 전입일, 보증금이 특정되지 않았습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 맞습니다.

② 가격 판단 — 64%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 378,240,000원으로 감정가 591,000,000원의 64%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 302,592,000원(51.2%), 그다음은 242,073,600원(40.96%)입니다. 하지만 공원빌의 최근 거래금액은 제시돼 있지 않아, 현재 최저가 378,240,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 실거래 기준으로 비교할 수 없습니다.

공원빌은 7세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 25.0%입니다. 본건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 최저가 하락 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 501호의 실제 점유·보증금과 위반건축물 관련 비용·의무입니다.

③ 예상배당표 (매각가 378,240,000원 가정)

현재 계산은 채권총액 0원으로 처리되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 372,144,640원과 매수인 인수 0원은 점유자의 실제 임대차보증금까지 확인한 확정 결과가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울방이초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·올림픽공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 이용. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·주차장 시설이 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 베란다 확장 부분의 이행강제금 및 원상회복 여부는 해당 기관 확인이 필요합니다.
• 경매 통계. 공원빌은 7세대이며 평균 유찰 횟수 1.6회, 매각률 25.0%입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 501호 실제 점유자 특정. 현황조사의 201호~402호 점유자 6명은 대상호와 다르며, 최순화는 호수 미상입니다. 501호와의 관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 점유 관련 인원들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수액을 현재 숫자로 확정하지 마세요.
• 배당요구 확인. 엄지현은 2024.11.14, 황옥년은 2024.11.19, 최순화는 2024.12.18 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
• 실질취득가 재계산. 현재 최저가 378,240,000원에 실제 인수할 임차보증금이나 행정 비용이 있다면 이를 더해 판단해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 베란다 확장 부분의 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 확인하세요.
• 실거래 가격 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 501호와 비교 가능한 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 현황 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부를 정확히 확인하지 못했으므로 실제 이용상태와 내부구조를 다시 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “64% 유찰”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건의 표면만 보면 감정가 591,000,000원에서 두 번 유찰돼 378,240,000원까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 가격이 아닙니다. 과거 담보권은 이미 말소됐고 명세서상 명시 인수권리도 없다는 점은 긍정적이지만, 501호의 실제 점유자와 보증금이 아직 확정되지 않았습니다. 현황조사에 나타나는 7명 중 6명은 201호~402호이고, 최순화만 호수가 특정되지 않습니다.

또한 본건은 위반건축물로 등재돼 있고 베란다 확장 부분에 대한 이행강제금·원상회복 문제도 남아 있습니다. 실거래 금액 비교도 없어 378,240,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려온 물건”이 아니라 “인수금액과 행정리스크를 먼저 확정해야 가격 판단이 가능한 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 등기는 단순하지만, 점유와 위반건축물 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.