서울동부지방법원 2024타경63332. 서울 송파구 방이동 ‘공원빌’ 4층 401호가 대상입니다. 이 사건은 담보권 실행형이 아니라 2024-10-31 신정복이 신청한 공유물분할을 위한 경매에서 출발합니다. 등기상 소유자는 김영호·김은미·김은주·신정복 4명의 공유자로, 지분은 각각 9분의 2·9분의 2·9분의 2·9분의 3입니다. 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 2024-10-31 경매개시결정 뒤 2026-05-11 김은미의 별도 공유물분할 경매개시결정이 추가되어 있습니다.
등기만 보면 담보권이 복잡하게 얽힌 사건은 아닙니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 201호·202호·301호·302호·401호·402호의 점유자가 확인되어 있고, 그중 본건 401호에는 황옥년이 2015-06-01 전입해 2024-11-19 배당요구를 한 것으로 나타납니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례성대로14길 7-5, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 공동주택(다세대주택) |
| 소유관계 | 김영호 9분의 2 · 김은미 9분의 2 · 김은주 9분의 2 · 신정복 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 293,120,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2005.08.25 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 점유관계가 핵심
등기상 근저당은 없고, 경매개시결정이 권리분석의 기준점이 됩니다. 2024-10-31 신정복의 공유물분할 경매개시결정과 2026-05-11 김은미의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 본건에는 그보다 앞선 2015-06-01 전입자가 있으므로 등기상 권리소멸만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 현황 — 401호는 보증금부터 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경현 | 201호 | 2017-04-28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄지현 | 202호 | 2009-03-31 | 2024-11-14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박제하 | 301호 | 2011-02-22 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백운철 | 302호 | 2024-08-01 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황옥년 | 401호 | 2015-06-01 | 2024-11-19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 402호 | 2024-08-05 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 2회 유찰보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
감정가는 458,000,000원, 현재 최저매각가는 293,120,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 234,496,000원(51%), 4회 유찰 시 187,596,800원(41%)입니다.
하지만 동일 평형의 최신 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않고, 본건 401호 임차 보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 “64%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 보증금이 존재하고 매수인 인수분이 생긴다면 실질취득액은 최저가보다 커질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,903,680원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 신정복 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김은미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 288,216,320원 |
위 계산은 현재 확인된 배당항목 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있으며, 특히 본건 401호 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 소유자 잔여액을 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공원빌은 2005.08.25 사용승인된 건물입니다.
- 위반건축물. 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장 표제부·갑상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 확장 부분. 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분이 있고, 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 행정사항은 재확인이 필요합니다.
- 입지. 서울방이초등학교 동측 인근이며, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·올림픽공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 259.2㎡, 공시지가 6,500,000원/㎡입니다.
- 규모. 공원빌은 7세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 황옥년의 임대차 원본 확인. 전입일 2015-06-01, 배당요구일 2024-11-19입니다. 보증금·확정일자·실제 점유를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금과 배당가능액이 확정되기 전에는 최저가 293,120,000원을 최종 취득비용으로 보지 마세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 이행강제금·원상회복 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 김영호·김은미·김은주·신정복의 공유관계를 바탕으로 진행된 사건이므로 매각대상과 소유권 이전 범위를 원문으로 대조하세요.
- 다른 점유자 자료 구분. 현황조사에는 201호부터 402호까지 여러 점유자가 함께 나타나므로, 본건 401호와 직접 관련된 권리관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 2회 유찰·64%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 본건과 비교 가능한 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 458,000,000원에서 두 번 유찰돼 293,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 본건 401호에는 2015-06-01 전입한 황옥년이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다고 적혀 있어도, 실제 인수액을 0원으로 단정하기 전에 임대차 원본을 먼저 확인해야 합니다.
또한 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 감정에서도 행정상 원상회복의무와 이행강제금 여부를 재확인하도록 명시하고 있습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “401호 임차보증금과 위반건축물 부담이 실제로 얼마냐”입니다. 그 두 가지가 해소되기 전까지는 가격 메리트보다 권리·행정 리스크를 우선하는 것이 맞습니다.
