서울동부지방법원 2024타경63332. 송파구 방이동 ‘공원빌’ 2층 202호입니다. 이용상태는 공동주택인 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인일은 2005.08.25입니다. 등기상 현재 소유관계는 김영호 9분의 2, 김은미 9분의 2, 김은주 9분의 2, 신정복 9분의 3의 공유 형태이며, 2024.10.31 신정복의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어온 뒤 2026.05.11 김은미의 별도 공유물분할 경매개시결정이 추가됐습니다.
등기에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 계산상 말소기준은 2024.10.31 경매개시결정입니다. 이 때문에 등기부만 보면 매우 단순해 보입니다. 하지만 본건 202호에는 엄지현이 2009.03.31 전입했고 2024.11.14 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례성대로14길 7-5, 2층202호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 공원빌 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2005.08.25 |
| 소유관계 | 김영호 9분의 2 · 김은미 9분의 2 · 김은주 9분의 2 · 신정복 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 319,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계는 별도 확인
2005년 소유권보존 후 2017.03.20 상속을 원인으로 현재 공유자들에게 소유권이 이전됐고, 2024.10.31 신정복의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기준점입니다. 2026.05.11 김은미의 추가 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 본건 202호를 따로 봐야 한다
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄지현 | 202호 | 2009.03.31 | 2024.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경현 | 201호 | 2017.04.28 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박제하 | 301호 | 2011.02.22 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백운철 | 302호 | 2024.08.01 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황옥년 | 401호 | 2015.06.01 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 402호 | 2024.08.05 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | - | - | 2024.11.14 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 실제 임차·점유자로 확인된 사람은 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다만 주소가 특정된 사람 중 본건 202호에 직접 대응하는 사람은 엄지현입니다. 201·301·302·401·402호 점유자는 같은 공원빌의 다른 호수로 조사돼 있으므로 202호의 보증금 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 김은진은 호수와 전입일이 확인되지 않아 본건 직접 점유 여부와 대항력 모두 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 499,000,000원, 현재 최저매각가는 319,360,000원으로 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 255,488,000원, 4회 유찰 시 204,390,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가 319,360,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 특히 202호 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 매수인의 경제적 부담이 최저가에 고정된다고 볼 수도 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 금지해야 할 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,271,040원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 신정복 | - | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김은미 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 314,088,960원 |
배당 시뮬레이션은 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정들을 배당 계산에서 제외하고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영하지 않은 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 202호 엄지현의 미상 보증금까지 확정적으로 소멸한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공원빌은 총 7세대로 조사돼 있습니다.
- 입지. 서울방이초등학교 동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설과 올림픽공원이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 6,500,000원/㎡, 토지면적 259.2㎡이며 과밀억제권역·비행안전제2구역 등 제한사항이 포함돼 있습니다.
- 환금성 신호. 공원빌 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회, 낙찰률은 25.0%입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
⑥ 위반건축물 — 권리보다 현실적인 부담이 될 수 있다
집합건축물대장 표제부·갑에는 본건 건물이 위반건축물로 등재돼 있습니다. 감정평가의 기타 참고사항에서도 공원빌 기호(1)부터 (7)까지 모두 위반건축물 등재 사실을 경매 참여 시 재확인하도록 명시했습니다.
감정평가상 공부와 현황의 차이는 없다고 되어 있지만, 위반건축물 등재 여부는 별도 문제입니다. 따라서 대출 가능성, 향후 매각 시 수요, 행정상 조치 가능성 등은 입찰 전 확인해야 합니다. 감정평가에서도 기호(6)·(7)의 베란다 확장과 관련한 이행강제금·원상회복 여부는 해당 기관에 재확인하도록 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 엄지현 보증금 확인. 2009.03.31 전입, 2024.11.14 배당요구가 확인되므로 보증금·확정일자·배당요구 내용과 배당 후 잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질 인수액을 0원으로 단정 금지. 배당표 계산상 0원과 실제 임차보증금 인수위험은 구분해야 합니다.
- 호수 구분. 201·301·302·401·402호 점유자를 본건 202호 보증금에 합산하지 말고, 김은진의 실제 점유 호수도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 구청·건축물대장 원본을 통해 위반 내용과 이행강제금·시정명령 등 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 방이동 다세대주택 및 공원빌의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 담보권 실행형 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매이므로 소유자·점유자와의 인도관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 것은 보증금과 위반건축물
이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 근저당권과 압류가 없고, 경매개시결정 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건 202호에는 2009.03.31 전입한 엄지현이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 실질 인수액 산정 불가입니다.
여기에 건물 전체가 위반건축물로 등재돼 있고, 현재 최저가 319,360,000원의 시세 대비 수준을 판단할 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 499,000,000원에서 64%까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건의 순서는 가격 판단이 아니라 202호 임차보증금 확인 → 위반건축물 행정상태 확인 → 최근 실거래 검증입니다. 그 세 가지가 정리된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다.
