서울동부지방법원 2024타경63332. 송파구 방이동 ‘공원빌’ 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건은 은행 근저당을 실행하는 전형적인 임의경매와 구조가 다릅니다. 등기에는 근저당권과 압류가 없고, 2024.10.31 공유자 신정복이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받은 것이 기준점입니다. 2026.05.11에는 공유자 김은미의 별도 공유물분할 경매개시결정도 추가됐습니다.
소유관계는 2017.03.20 상속을 원인으로 신정복 9분의 3, 김은미·김영호·김은주가 각각 9분의 2를 보유하는 공유 구조입니다. 따라서 배당표에서도 담보채권자에게 나가는 금액이 잡히지 않고, 현재 최저가 319,360,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 314,088,960원이 소유자 교부로 계산됩니다. 다만 이 배당계산은 보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리까지 확정한 결과가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례성대로14길 7-5, 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 현황 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2005.08.25 |
| 공유자 | 김영호 9분의 2 · 김은미 9분의 2 · 김은주 9분의 2 · 신정복 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 319,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 담보권은 없지만 점유관계가 핵심
등기부상 근저당권과 압류는 없습니다. 2005년 김윤근 명의 소유권보존 후, 2017.03.20 상속을 원인으로 2019.01.11 네 명의 공유자에게 소유권이 이전됐고, 2024.10.31 신정복의 공유물분할 경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.05.11 김은미의 공유물분할 경매개시결정도 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 302호 보증금이 비어 있다
현황조사에는 공원빌 각 호의 점유자가 함께 나타납니다. 이 사건 주소인 302호의 직접 확인 대상은 백운철입니다. 아래 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 대항력을 확정하지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄지현 | 202호 | 2009.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.14 |
| 박제하 | 301호 | 2011.02.22 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 황옥년 | 401호 | 2015.06.01 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 |
| 박경현 | 201호 | 2017.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 백운철 | 302호 | 2024.08.01 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 박연희 | 402호 | 2024.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
백운철은 매각물건명세서와 현황조사에서 302호 주거 점유자로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당 계산표에는 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산 결과이므로 실질취득비용이 반드시 319,360,000원으로 끝난다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 499,000,000원이고 현재 최저매각가는 319,360,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시 계산값은 255,488,000원, 다시 유찰되면 204,390,400원입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐지만 이것도 실거래 시세를 대체하지는 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,271,040원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 신정복 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김은미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 314,088,960원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정된 5,271,040원입니다. 담보채권 청구액이 계산에 잡히지 않아 나머지는 소유자 교부로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 302호 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 공원빌은 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 감정평가에서도 경매 참여 전 관련 행정사항 재확인을 요구하고 있습니다.
- 입지. 서울방이초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·올림픽공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 259.2㎡, 공시지가 6,500,000원/㎡, 평지·세로장방 형태의 공동주택 건부지입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정자료와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 백운철 보증금 확인. 2024.08.01 전입이 2024.10.31 경매개시보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유권원을 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 인수 0원 숫자 맹신 금지. 배당모델에는 매수인 인수가 0원으로 계산됐지만, 보증금 미상 점유자가 존재해 실제 실질취득비용은 아직 확정할 수 없습니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용, 이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 등 행정상 부담을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 최근 거래금액이 없으므로 319,360,000원이 시세보다 낮다고 단정하지 말고 인근 다세대 실제 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 담보권 실행형과 달리 공유관계 해소를 위한 경매이므로 공유자 관계와 점유 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 두 가지
499,000,000원이던 감정가가 319,360,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 확인할 것이 분명합니다. 첫째는 302호 백운철의 보증금과 점유권원, 둘째는 위반건축물의 행정상 부담입니다. 등기부상 근저당·압류가 없고 명세서상 명시 인수권리도 없다는 점은 긍정적이지만, 보증금 미상 점유자를 두고 인수액을 확정적인 0원으로 볼 수는 없습니다.
게다가 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 319,360,000원이 시장가격 대비 싼지 검증할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “등기 구조는 단순, 실질 권리와 가격 검증은 미완료”입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체보다, 점유자 권리와 위반건축물 부담을 먼저 숫자로 확정한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
