의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 306호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 등기 형태는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 의료시설(병원), 현황은 공실입니다. 현재 등기명의자는 신영부동산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 신영부동산신탁 명의 신탁등기가 뒤이어 접수됐으며, 2025년 6월 2일 서인천신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 306호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 현황 | 사건 용도 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태 의료시설(병원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하2층/지상11층 · 사용승인 2014.02.14. |
| 현재 등기명의자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 176,988,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부 확인은 별개
과거 우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 2022년 11월 25일 해지로 이미 말소됐고, 2023년 무궁화신탁 명의 신탁등기 역시 2024년 12월 13일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 주식회사이라자가 소유권을 취득하고 같은 날 서인천신용협동조합의 근저당권이 접수됐으며, 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다.
② 점유·이용 현황 — ‘공실’이지만 306호 단독 상태는 꼭 확인
특정 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장조사 때 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인이나 점유관계를 단순히 “완전히 없음”으로 단정하기보다 실제 점유 상태를 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
즉 등기상 306호가 특정돼 있다는 점과 실제 내부가 306호 단독으로 분리돼 있다는 것은 같은 문제가 아닙니다. 306호만을 독립적으로 사용하려는 입찰자는 경계벽 현황, 공용복도 점유 상태, 내부 공사 상태, 실제 출입·사용 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰 ‘34.3%’만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 516,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,988,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 123,891,599원, 5회 유찰 86,724,119원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 176,988,000원 | 0원 | 163,710,168원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 123,891,599원 | 0원 | 111,357,117원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 86,724,119원 | 0원 | 74,763,085원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,277,832원 |
| 2. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,710,168원 |
현재 가격 가정에서는 등기상 배당대상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,277,832원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로, 일반상업지역과 제1·2종일반주거지역 내 아파트단지·다세대주택·업무시설·근린생활시설·시장·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 및 남서측 새꽃로·중앙로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 도보 약 5분 거리에 경의중앙선 금촌역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14.인 철골철근콘크리트조 지하2층/지상11층 엠에이치타워로, 승강기·공동 위생 및 급배수·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형이며 상업용건물 부지로 이용 중이고, 남서측 및 남동측으로 폭 약 25m 및 약 9m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 금촌동 329-158은 도시지역·일반상업지역·제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 44-8과 44-1 역시 일반상업지역 등을 포함합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 변수. 현황이 일반 주거용이 아니라 의료시설로 평가된 공실이고, 6개호가 벽체 없이 일체 이용 중인 특수성이 있어 단독 호실의 실제 이용성과 매수 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 현재 소유권이 신영부동산신탁주식회사 명의이고 등기부에도 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인 필요성이 명시돼 있으므로 신탁원부를 직접 확인하세요.
- 306호 경계 확인. 6개호가 현황상 경계벽 없이 일체 이용됩니다. 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 벽체·출입구 위치를 대조하세요.
- 공용복도 점유 확인. 일부 공용부분 점유가 조사됐으므로 306호와 직접 관련되는 범위 및 현재 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 직접 확인도 이뤄지지 않았습니다. 현황 공실이라는 조사와 실제 매각 시점의 점유 상태가 같은지 확인하세요.
- 내부 공사 상태. 과거 병원은 현재 운영하지 않고 내부 공사 중이라는 진술이 있으므로 시설물·마감·설비 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 청구채권 확인. 사건 청구액 60,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이가 있으므로 관련 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 매수인에게 승계되는 금액만 보면 0원이고, 명세서상 인수권리·법정지상권도 없습니다. 그래서 전형적인 임차보증금 인수형 경매처럼 실질취득비용이 갑자기 커지는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 176,988,000원이 곧 인수액을 포함한 실질취득액입니다.
하지만 평가를 여기서 끝내면 안 됩니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔음에도 동일·유사 실거래 근거 없이 이를 ‘싸다’고 말할 수 없고, 현황은 공실 의료시설, 6개호 일체 이용, 일부 공용복도 점유, 내부 공사 중입니다. 현재 신탁명의인 점까지 감안하면 권리 인수는 낮지만 현황 확인 난도와 환금성 불확실성이 높은 물건으로 보는 편이 타당합니다. 승부처는 할인율 자체가 아니라 306호의 실제 독립 이용 가능성, 점유 상태, 신탁원부, 그리고 이 용도의 실제 시장가격입니다.
