의정부지방법원 2025타경63306. 경기도 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 306호입니다. 금촌역 남측 인근에 있는 집합건물로, 감정 당시 의료시설인 병원으로 사용하던 공간입니다. 기존 병원은 현재 운영하지 않고 있으며 관리사무실 직원에 따르면 내부 공사가 진행 중입니다. 감정가 516,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 176,988,000원으로 내려왔습니다.
등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 2024년 12월 13일 주식회사이라자 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 신탁등기가 이뤄졌습니다. 같은 날짜에 설정된 서인천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 근거로 2025년 6월 2일 임의경매가 개시됐습니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 있습니다.
다만 등기상 권리가 단순한 것과 실제로 공간을 인수해 독립적으로 사용할 수 있는지는 다른 문제입니다. 현재 306호를 포함한 6개 호실이 경계벽 없이 하나의 공간으로 이용되고 있고, 일부 공용부분을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 독립 구획과 공용부분 원상회복에 문제가 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 306호 도로명주소: 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 엠에이치타워 내 집합건물 3층 306호 감정 이용상태: 의료시설(병원), 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하 2층 / 지상 11층 |
| 사용승인 | 2014.02.14 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 신탁원부 | 제2024-3483호 |
| 감정가 | 516,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,988,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 서인천신용협동조합 |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 현황 특이사항 | 306·307·308·309·310·311호가 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중이며 일부 공용복도 점유 가능성 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 신탁등기
말소기준권리는 2024년 12월 13일 설정된 서인천신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며 채무자는 주식회사이라자입니다. 해당 근저당권 및 이를 근거로 한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 우리은행 근저당권은 2022년 11월 25일 말소됐습니다.
② 점유·이용상태 — 병원 공실과 통합된 6개 호실
관리사무실 직원 진술에 따르면 과거 이 공간에는 마디편한병원이 있었으나, 현재는 운영하지 않고 내부 공사가 진행 중입니다. 감정평가에서도 현황을 의료시설(병원)로 기재하면서 공실로 설명하고 있습니다.
| 기존 이용 | 의료시설(병원) · 마디편한병원 |
|---|---|
| 현재 운영상태 | 병원 운영 중단 · 현황 공실 · 내부 공사 중 |
| 통합 이용 호실 | 306호·307호·308호·309호·310호·311호 |
| 경계 상태 | 현황 벽체(경계벽) 구분 없이 일체로 이용 |
| 공용부분 | 일부 공용복도 점유 가능성 |
| 임대관계 | 미상 |
| 내부 확인 | 소유자 및 이해관계인 부재로 현장조사 당시 내부 확인 불가 |
| 개별 호실 특정 | 집합건축물대장 건축물현황도에 따라 전유부분 위치·면적 특정 |
③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 대비 34.3%
감정가 516,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 176,988,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 34.3%입니다. 다만 감정가는 현재 실거래 시세와 같은 의미가 아니며, 병원시설로 통합 사용된 개별 호실의 활용 제약도 별도로 고려해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 채권배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (34.3%) | 176,988,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 123,891,599원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 86,724,119원 | 10,000,000원 | 0원 |
각 시나리오는 해당 매각가격을 가정한 단순 추정입니다. 실제 낙찰가격과 배당금액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,277,832원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 추정) | — | 163,710,168원 |
근저당권 배당은 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 잔여금은 확정적인 소유자 수령액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금촌역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로 및 중앙로 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 금촌역까지 도보 약 5분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 2014.02.14 사용승인된 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 대상 부지는 일반상업지역과 제1종일반주거지역 등이 포함된 지역으로 조사됐습니다. 토지별로 도시계획시설 도로 관련 사항과 가축사육제한구역 지정 사항이 있습니다.
- 건축물 현황. 건축물대장상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐으나, 현재 6개 호실의 통합 이용과 일부 공용복도 점유 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 금촌역 인근 입지에도 불구하고 의료시설로 이용되던 공간이며, 독립된 호실로 활용하려면 현황 복구 여부를 검토해야 합니다. 일반적인 독립 상가와 동일한 매각·임대 조건을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-3483호를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 관련 계약사항을 확인하세요.
- 306호 전유부분 특정. 집합건축물대장 현황도와 감정평가 자료를 대조해 실제 매각 대상의 위치와 경계를 확인하세요.
- 경계벽 복구. 통합 사용 중인 6개 호실을 분리할 수 있는지, 306호 단독 출입 및 독립 사용에 추가 공사가 필요한지 확인하세요.
- 공용복도 점유. 점유 부분의 정확한 범위와 관리주체의 원상회복 요구 가능성을 확인하세요.
- 공실·공사 상태. 기존 병원 운영이 중단됐으며 내부 공사 중으로 조사됐습니다. 실제 내부 구조, 설비 상태 및 공사 진행 상황을 현장에서 재확인하세요.
- 점유·임대차. 명세서에 명시된 인수권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하고 임대차·사용승낙 관계를 확인하세요.
- 청구금액과 배당. 경매 청구금액 60,000,000원과 근저당권 채권최고액 10,000,000원의 차이를 고려해 실제 배당관계를 검토하세요.
- 관리비·복구비. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 공용부분 원상회복 및 내부시설 철거 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 용도로 사용할 수 있는지와 실제 임대·매매 가능한 가격을 별도로 검증하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 감정평가서, 건축물현황도 및 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 독립 사용 가능성이 먼저다”
이 물건의 현재 최저매각가는 176,988,000원으로 감정가 516,000,000원 대비 약 34.3%입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없어 추정 인수액은 0원입니다.
그러나 핵심은 가격 하락 자체가 아닙니다. 6개 호실이 경계벽 없이 통합 이용되고 있고, 일부 공용복도 점유 가능성이 있으며, 기존 병원은 운영을 중단하고 내부 공사 중입니다. 등기상 신탁관계와 실제 이용 상태까지 고려하면, 일반적인 독립 상가보다 확인해야 할 사항이 많습니다.
현재 가격이 실거래 시세보다 저렴한지 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격상의 이점을 단정할 수 없습니다. 권리상 추정 인수액은 0원이나, 신탁원부·전유부분 경계·공용복도 점유·복구비 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 독립 사용 가능성과 실제 활용가치를 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 중요합니다.
