의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 308호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 현황 이용상태는 의료시설(병원), 현재 공실입니다. 관리사무실 직원 진술에 따르면 예전에 ‘마디편한병원’이 있었지만 현재는 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다.
가격만 보면 감정가 486,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 166,698,000원까지 내려왔습니다. 그러나 같은 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 신탁관계와 현황상 일체 이용 문제를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층308호 |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 의료시설(병원) · 현황 공실 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 166,698,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 서인천신용협동조합 근저당
말소기준권리는 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 이후 접수된 신영부동산신탁 주식회사 명의 신탁등기가 있고, 2025.06.02. 서인천신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 신고된 대항력 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장 점유관계까지 확정됐다고 보기도 어렵습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 현황 리스크 — 308호만 보고 끝내면 안 된다
감정평가 대상은 엠에이치타워 3층의 306호·311호·309호·308호·307호·310호이며, 이 6개호가 현황상 경계벽 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 일부 공용부분인 공용복도까지 점유하고 있는 것으로 판단됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 166,698,000원으로 감정가 486,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 116,688,600원, 5회 유찰 시 시나리오는 81,682,020원입니다. 하지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되어 있지 않아, 166,698,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 166,698,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 116,688,600원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 81,682,020원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 166,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,133,772원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,564,228원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 153,564,228원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권액은 60,000,000원이지만, 시뮬레이션상 서인천신용협동조합에 배당되는 금액은 근저당 채권최고액 기준 10,000,000원이며 신청채권 전액이 충족되는 것으로 표시되지는 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로, 일반상업지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 내 아파트단지·다세대주택·업무시설·근린생활시설·시장·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로변·중앙로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 도보 약5분 거리에 금촌역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14., 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하2층·지상11층 엠에이치타워입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약25m 및 약9m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 6개호 경계. 306호·311호·309호·308호·307호·310호가 일체 이용 중이므로 308호의 실제 경계·출입·설비 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 공용복도. 일부 공용부분 점유 상태와 원상회복 또는 관리상 문제 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현재 내부 공사 중으로 진술됐고 감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 공사 범위와 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라도 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도 조사해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 예상 인수액도 0원이라 등기상 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 현재 소유권은 신탁회사 명의이고, 신탁원부 확인 필요성이 등기부에 직접 명시돼 있습니다.
더 큰 확인 포인트는 현장입니다. 308호를 포함한 6개호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되고, 일부 공용복도를 점유한 상태이며, 현재는 병원 운영이 중단된 공실·내부 공사 상태입니다. 감정평가 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 감정가 486,000,000원에서 3회 유찰되어 166,698,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 이 가격이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 신탁원부·실점유·전유부분 경계·공용부분 점유·실제 시장가를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
