의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 308호입니다. 등기상 현재 소유자는 신영부동산신탁주식회사이고, 2024.12.13 설정된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 같은 날 접수된 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁보다 접수번호가 앞서며, 2025.06.02 서인천신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황은 의료시설(병원)이지만 공실이고, 관리사무실 직원 진술에 따르면 예전에 마디편한병원이 있었으나 현재 운영하지 않으며 내부는 공사 중입니다. 더 중요한 점은 평가대상 6개 호실이 현황상 경계벽 구분 없이 일체로 이용되고 일부 공용부분인 공용복도를 점유하는 것으로 보인다는 점입니다. 각 호실의 전유부분은 집합건축물대장 건축물현황도에 따라 위치와 면적이 특정되지만, 실제 내부 경계와 이용상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 308호 · 도로명주소 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 용도표기 대지 · 현황 의료시설(병원), 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하2층/지상11층 · 사용승인일 2014.02.14 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 166,698,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 서인천신용협동조합 근저당
과거 주식회사우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 2022.11.25 해지로 이미 말소됐고, 2023.06.12 주식회사무궁화신탁 명의 신탁 역시 2024.12.13 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사이라자가 소유권을 취득한 뒤 서인천신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이후 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 접수됐습니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 점유자의 보증금·전입·확정일자 등 구체적인 임차권 자료가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 근거도 없습니다. 현황 공실이라는 평가와 함께, 실제 점유와 공사 주체를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 486,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 166,698,000원, 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 하지만 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 현황 의료시설(병원)·공실이고, 6개 호실이 일체 이용돼 온 물건이라는 특성상 일반적인 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제해서도 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 기준 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 166,698,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 116,688,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 81,682,020원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일한 구조입니다. 그러나 가격의 우열은 감정가 할인폭이 아니라 실제 수요·임대 가능성·호실 분리 가능성·공용부분 점유 문제와 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,133,772원 |
| 2. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,564,228원 |
등기상 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되는 것으로 추정되고, 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로, 주위는 일반상업지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 안의 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로변·중앙로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 도보 약5분 거리에 경의중앙선 금촌역이 위치합니다.
- 이용상태. 현황 의료시설(병원)이나 공실입니다. 관리사무실 직원 진술에 따르면 과거 마디편한병원이 있었지만 현재 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14, 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하2층/지상11층 엠에이치타워입니다. 승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약25m 및 약9m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 현황 상업용건물 부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 현황 의료시설·공실에 더해 6개 호실 일체 이용과 공용복도 점유 이슈가 있어, 실제 재사용·임대·호실별 처분 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인하고 임대차 등 법률행위의 권한관계를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 공실 여부와 공사 주체, 열쇠·출입통제 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 6개 호실 경계 확인. 현황상 6개 호실이 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다. 308호의 전유부분 위치와 실제 내부 경계를 집합건축물대장 건축물현황도와 대조해야 합니다.
- 공용복도 점유 확인. 일부 공용부분을 점유한 것으로 판단된 만큼 원상회복이나 이용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰과 감정가 34%라는 수치는 시세보다 싸다는 의미가 아닙니다. 의료시설·공실이라는 이용상태와 실제 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 채권관계 확인. 신청 청구액 60,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 다르므로 경매기록에서 청구원인과 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”
권리표만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024.12.13 서인천신용협동조합 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 현황 의료시설(병원) 공실, 6개 호실 일체 이용, 일부 공용복도 점유, 내부 공사 중, 임대관계 미상이라는 요소가 한꺼번에 존재합니다.
감정가 486,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 166,698,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 비율만으로 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장과 신탁원부 확인은 필수. 이 세 문장이 의정부지방법원 2025타경63306의 핵심입니다.
