의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 별관 3층 309호입니다. 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 현황은 의료시설(병원)로 조사됐습니다. 현재 공실이며 과거 이곳에서 운영됐던 마디편한병원은 영업을 중단한 것으로 조사됐습니다. 경의중앙선 금촌역 남측 인근이라는 입지보다 먼저 살펴볼 문제는 6개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용됐다는 사실입니다.

등기상 현재 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 말소기준권리는 2024년 12월 13일 설정된 서인천신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 종전 우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 이 서인천신용협동조합이 신청했습니다.

명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 다만 임대관계가 미상이고, 신탁원부 확인을 요구하는 주의사항이 등기돼 있어 낙찰 전 실제 점유관계와 신탁재산 처분 관련 조항을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 소액 근저당, 신탁관계는 별도 확인

과거 설정됐던 우리은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 2022년 11월 25일 이미 말소됐습니다. 무궁화신탁 명의의 종전 신탁등기도 2024년 12월 13일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 담보권은 같은 날 설정된 서인천신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 이후 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제시된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인 기재 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있습니다. 현재 공실이라는 조사 내용만으로 모든 임대차관계가 확정적으로 부존재한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유 여부와 신탁원부상 임대차 관련 사항은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰로 34.3%, 시세 할인율은 미확정

감정가 501,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 171,843,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

현재 회차의 예상 실질취득액은 최저가 낙찰 및 인수권리 0원을 전제로 171,843,000원입니다. 취득 관련 세금과 명도·복구·공사비 등은 별도입니다.

특히 감정평가에서는 건축물현황도에 따라 전유부분을 특정하고 개별 호실별로 평가했지만, 실제 현황은 6개 호실이 경계벽 없이 통합된 구조입니다. 매수 후 309호만 단독 이용하거나 재매각하려면 경계와 출입, 설비, 공용부분 사용관계를 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,843,000원 가정)

등기된 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 — 이번 사건의 핵심 변수

• 실제 이용상태. 과거 마디편한병원이 있었으나 현재 영업하지 않으며 내부 공사 중인 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 현황은 의료시설(공실)입니다.
• 내부구조 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물현황도와 외부 관찰 및 탐문에 기초한 개략적인 내부구조이므로 현장 재확인이 필요합니다.
• 입지. 금촌역 남측 인근으로 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 새꽃로와 중앙로 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 금촌역은 북측 도보 약 5분 거리입니다.
• 건물 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 및 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 현황. 금촌동 329-158, 44-8, 44-1 일대의 상업용 건물 부지이며, 일반상업지역 및 일부 제1종일반주거지역이 포함됩니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 약 25m 및 약 9m 포장도로와 접합니다.
• 환금성. 의료시설로 사용되던 통합 공간의 일부 호실이므로, 독립적 활용과 향후 재매각 가능성은 실제 분리 상태 및 수요 확인이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 큰 낙폭만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2024-3486호를 열람하고 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 개별 호실의 경계 확인. 309호의 전유부분과 인접 호실의 실제 경계를 집합건축물대장 건축물현황도 및 현장과 대조하세요.
• 공용복도 점유 문제. 일부 공용부분 점유에 관한 관리주체의 입장과 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
• 실제 점유관계. 현재 공실이라는 조사 내용과 임대관계 미상이라는 감정평가 내용을 구분하고, 실제 임차인이나 이용자가 있는지 재확인하세요.
• 내부 공사 상태. 병원 운영 중단 후 진행된 내부 공사의 상태와 독립적인 공간 사용에 필요한 후속 공사를 확인하세요.
• 신청채권액 대조. 청구액 60,000,000원과 등기 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 채권계산서와 배당 관련 서류로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 수치보다 동일 건물·유사 용도의 실제 거래가격, 분리 이용 가능성 및 추가 공사 부담을 먼저 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 현황도를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰의 이유를 먼저 확인해야 한다”

이 물건의 최저매각가는 감정가 501,000,000원에서 171,843,000원까지 내려왔습니다. 명세서상 인수권리는 없고, 제시된 배당 추정에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 등기상 종전 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고 현재 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 가격이 크게 하락한 것과 실제로 유리한 취득가격인지는 별개입니다. 현황은 의료시설 공실이며, 6개 호실이 벽체 구분 없이 연결돼 있고 공용복도 일부를 점유한 것으로 조사됐습니다. 여기에 신탁회사 소유, 임대관계 미상, 정확한 내부구조 미확인이라는 요소까지 있습니다.

권리상 예상 인수액은 0원이나, 현황·이용·환금성 위험은 별도로 남아 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하기보다 신탁원부와 현장 상태를 확인하고, 309호만의 독립 사용 및 향후 처분이 가능한지 검증해야 하는 사건입니다. 현재 최저가가 실거래 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.