의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 309호입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2024년 12월 13일 설정된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

권리만 보면 인수액 0원이라 단순한 편입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정평가상 현황은 의료시설인 병원으로 사용되던 곳이며 현재는 공실입니다. 관리사무실 직원 진술에 따르면 과거 ‘마디편한병원’이 있었으나 현재 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다. 더 중요한 점은 평가대상 6개 호실이 벽체 구분 없이 하나로 이용되고 있고, 일부 공용부분인 공용복도를 점유하는 것으로 보인다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부는 확인

2015년 우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 2022년 11월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 주식회사무궁화신탁으로 넘어갔던 신탁등기도 2024년 12월 13일 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 주식회사이라자로 소유권이 이전된 뒤 서인천신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이어 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다.

② 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 501,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 171,843,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 이 물건은 일반적인 독립 호실 상태가 아닙니다. 평가대상 6개호가 현황상 경계벽 없이 일체로 사용됐고, 공용복도 일부도 점유하는 것으로 조사됐습니다. 309호만 독립적으로 취득했을 때 현 상태의 이용을 그대로 이어갈 수 있는지, 경계벽 설치나 공용부분 원상회복이 필요한지가 실사용 가치와 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

③ 현황 — 309호만 사지만 공간은 6개호가 하나로 쓰였다

• 현재 공실. 현황 의료시설(병원)로 이용되던 곳이며 현재는 공실입니다.
• 과거 병원. 관리사무실 직원 진술상 예전에 ‘마디편한병원’이 있었으나 현재 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다.
• 6개호 일체 이용. 306호·311호·309호·308호·307호·310호가 현황상 벽체(경계벽) 구분 없이 일체로 이용됐습니다.
• 공용복도 점유 가능성. 일부 공용부분인 공용복도를 점유하고 있는 것으로 판단됐습니다.
• 전유부분 특정. 집합건축물대장 건축물현황도 등에 따라 각 호별 전유부분의 위치와 면적은 특정돼 각 호별로 구분 평가됐습니다.
• 내부 재확인 필요. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 정확한 내부구조와 이용상황은 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,843,000원 가정)

현재 최저가 171,843,000원 가정 시 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로, 주변은 일반상업지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 내 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재합니다.
• 대중교통. 북측 및 남서측 새꽃로변·중앙로변에 노선버스 정류장이 있고, 북측으로 도보 약 5분 거리에 경의중앙선 금촌역이 있습니다.
• 차량 접근. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 및 약 9m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 사용승인일 2014.02.14.인 철골철근콘크리트조 지하2층/지상11층 엠에이치타워입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 현황 상업용건물 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 금촌동 329-158은 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역이며 관련 소로와 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 주의. 현재 공실인 의료시설이고 개별 호실이 6개호 일체 공간의 일부로 사용됐다는 현황 특성 때문에 일반적인 독립 점포보다 현장 확인의 중요성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 309호 독립 경계 확인. 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 현장을 대조해 309호 전유부분 위치를 정확히 확인해야 합니다.
• 경계벽 복원 여부. 6개호가 벽체 없이 일체 이용된 상태이므로 단독 사용을 위한 경계벽 설치·내부 공사 필요성을 확인해야 합니다.
• 공용복도 점유 확인. 일부 공용부분 점유 가능성이 있어 관리주체와 현황을 확인하고 원상회복 여부를 점검해야 합니다.
• 공실·내부 공사 상태 확인. 과거 병원 운영 후 현재 공실이고 내부 공사 중이라는 진술이 있으므로 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 직접 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해도 실제 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건은 권리와 현황을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 말소기준 근저당이 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 깔끔합니다.

반면 물건은 그렇지 않습니다. 감정가 501,000,000원에서 3회 유찰돼 171,843,000원까지 내려왔지만, 현황은 병원 공실이고 6개호가 경계벽 없이 하나로 이용됐으며 일부 공용복도 점유 가능성이 있습니다. 임대관계도 미상이고 내부는 현장조사 당시 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, 309호를 독립적으로 정상 사용·처분하기 위해 무엇이 필요한지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 현황과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.