의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 307호입니다. 감정평가상 현황 이용은 의료시설(병원)이고 현재 공실로 조사됐습니다. 관리사무실 직원 진술로는 예전에 ‘마디편한병원’이 있었으나 현재 운영하지 않고 내부는 공사중입니다. 권리분석의 기준점은 2024.12.13. 접수된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원이며, 데이터상 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 2025.06.02. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 소멸 처리돼 있습니다.
이 물건에서 가격 숫자만 보면 감정가 533,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 182,819,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 현재 판단의 중심은 가격 할인율보다 권리 인수 여부와 실제 전유부분의 독립 사용 가능성, 내부 공사 상태, 6개호 일체사용 상태의 해소 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층307호 |
| 등기 표제 | 집합건물 · 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 의료시설(병원) · 공실 |
| 현재 등기 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 182,819,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 / 청구액 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 명시 인수 0원, 신탁원부 확인은 별개
말소기준권리는 2024.12.13. 접수된 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 채무자는 주식회사이라자입니다. 같은 날 주식회사이라자 명의 소유권이전 후 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 부기사항으로 임대차 등 법률행위가 있는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
② 현황 리스크 — 307호만 따로 쓸 수 있는지 확인이 핵심
감정평가와 매각물건명세서에서 반복되는 핵심은 평가대상 6개호의 일체 사용입니다. 306호, 311호, 309호, 308호, 307호, 310호가 현황상 경계벽 구분 없이 하나로 이용되고 있으며, 일부 공용부분인 공용복도를 점유하고 있는 것으로 판단됐습니다. 다만 집합건축물대장 건축물현황도에 따라 각 전유부분의 위치와 면적 자체는 특정돼 있어 평가는 각 호별 전유부분을 기준으로 이뤄졌습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 182,819,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 127,973,299원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,581,309원 | 10,000,000원 | 0원 |
현재 회차의 최저가는 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 감정가의 24.01%, 그 다음은 16.81%로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 건물이나 인근의 실거래 비교 자료가 제시돼 있지 않으므로 182,819,000원이 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 의료시설로 사용됐던 공실 상업용 집합건물이고, 6개호가 일체로 이용된 상태라는 점 때문에 감정가 대비 할인율과 실제 환금성을 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,359,466원 |
| 2. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,459,534원 |
현재 회차 배당모형에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당돼 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역 남측 인근. 일반상업지역·제1종 및 제2종 일반주거지역 내 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로변·중앙로변 노선버스 정류장이 있으며, 북측 도보 약 5분 거리에 경의중앙선 금촌역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14. 철골철근콘크리트조 평스래브지붕, 지하2층·지상11층 엠에이치타워입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 및 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 신탁 목적·수익자·처분 관련 조항을 신탁원부에서 대조하세요.
- 307호 경계 확인. 6개호가 경계벽 없이 일체 사용된 상태이므로 307호 전유부분을 실제로 독립 사용하려면 어떤 공사가 필요한지 확인하세요.
- 공용복도 점유 확인. 일부 공용복도를 점유한 것으로 판단됐으므로 현황과 해소 필요성을 확인하세요.
- 내부 공사 상태 확인. 과거 병원 운영 후 현재 공실·내부 공사중으로 조사됐고 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고 실제 매매·임대 가능한 가격을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
등기와 제시된 배당모형만 보면 이 사건의 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 물건 현황은 단순하지 않습니다. 병원으로 사용됐던 현재 공실 호실이고, 본 호를 포함한 6개호가 경계벽 없이 일체로 사용됐으며 일부 공용복도도 점유한 상태입니다. 내부는 공사중으로 조사됐고 감정 당시 내부 확인도 되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔나”가 아니라 “307호를 실제로 어떤 상태로 인도받아 독립적으로 사용할 수 있나”입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 분명 크지만, 실거래 비교 자료가 없는 이상 그것만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 현황 확인 난도는 높음. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
