의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 307호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 의료시설(병원)·현황 공실입니다. 등기부상 현재 소유자는 신영부동산신탁주식회사이고, 2024.12.13. 설정된 서인천신용협동조합의 근저당권 10,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.06.02. 서인천신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 인수금이 없는 구조지만, 이 물건은 권리관계보다 현황 확인 난도가 더 큽니다. 평가대상 6개호가 경계벽 없이 하나로 사용됐고 일부 공용복도까지 점유한 것으로 조사됐습니다. 각 호의 위치와 면적은 집합건축물대장 건축물현황도에 따라 특정된다고 평가됐지만, 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못해 실제 내부구조와 이용상태는 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 307호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 의료시설(병원) · 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하2층/지상11층 · 사용승인일 2014.02.14. |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) · 신탁원부 제2024-3484호 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 182,819,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부는 확인 대상
등기상 과거 우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 2022.11.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.12.13. 주식회사이라자가 소유권을 취득했고, 같은 날 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 설정된 뒤 신영부동산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 말소기준인 서인천신용협동조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격·현황 — 3회 유찰 34%, 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 182,819,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 127,973,299원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 89,581,309원 | 0원 | 0원 |
현재 최저매각가는 감정가 533,000,000원에서 3회 유찰돼 182,819,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 127,973,299원, 그 다음은 89,581,309원입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 시세 표본이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,359,466원 |
| 1. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,459,534원 |
현재 회차 가정에서는 등록 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 60,000,000원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 10,000,000원이고 청구 만족 여부는 미충족으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로 일반상업지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 내 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로변·중앙로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북측 도보 약5분 거리에 경의중앙선 금촌역이 소재합니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14.인 지하2층/지상11층 엠에이치타워로, 제1·2종근린생활시설·업무시설·문화및집회시설·교육연구시설 용도가 포함돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약25m 및 약9m 내외 포장도로에 접합니다.
- 현황. 의료시설(병원)로 이용된 물건이나 현재 공실이며, 6개호가 경계벽 없이 일체로 이용된 상태와 일부 공용복도 점유가 조사됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2024-3484호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 원본으로 확인하세요.
- 6개호 경계 확인. 306호·307호·308호·309호·310호·311호가 경계벽 없이 일체 이용된 현황과 각 전유부분의 실제 위치를 집합건축물대장 건축물현황도와 현장에서 대조하세요.
- 공용복도 점유 확인. 일부 공용부분을 점유한 것으로 조사된 만큼 현황과 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 외부관찰·인근 탐문·건축물현황도를 기준으로 개략 작성됐습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 실제 사용자를 재확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 금촌동 동일·유사 용도 매매사례와 임대수익성을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당권 이후 경매가 진행되고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 감정가 533,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 182,819,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 이 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 현황은 의료시설 공실이고, 6개호가 경계벽 없이 하나로 이용됐으며 일부 공용복도 점유도 조사됐습니다. 실제 내부는 확인되지 않았고 임대관계도 미상이며, 현재 소유권은 신탁회사 명의라 신탁원부 확인도 필수입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현황·신탁 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 전유부분과 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
