의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 310호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기 형태는 집합건물이고, 감정 당시 이용상태는 의료시설(병원)·공실입니다. 현 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁주식회사입니다. 말소기준권리는 2024.12.13. 설정된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원이며, 이에 기한 임의경매가 2025.06.02. 개시됐습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서에도 별도 인수권리는 기재되지 않았습니다.
권리상으로는 인수 0원이 핵심입니다. 2015.07.24. 설정된 우리은행 근저당권 3,600,000,000원은 2022.11.25. 해지로 말소됐으므로 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 볼 수 없습니다. 다만 기록된 배당 산식에는 이 말소된 우리은행 근저당권이 다시 선순위 채권으로 포함되어 있습니다. 또한 신청채권자의 청구액은 60,000,000원인데 등기상 채권최고액은 10,000,000원입니다. 등기기록과 배당 산식 사이의 불일치는 입찰 전 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 310호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 현황 의료시설(병원), 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하 2층/지상 11층 · 사용승인일 2014.02.14. |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 332,220,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
임차인은 확인되지 않았고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 매수인이 승계할 등기상 권리는 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 2015년 우리은행 근저당권은 2022년 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024년 서인천신용협동조합 근저당권입니다.
② 가격 해석 — 49%가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 332,220,000원으로 감정가 678,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰 가정 시 실질취득액도 332,220,000원으로 같습니다. 그러나 이 비율은 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 이 물건의 실제 환금성이나 수익가치를 직접 증명하지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 332,220,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 232,554,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 162,787,800원 | 0원 |
이 물건은 일반 주거용 한 세대가 아니라 의료시설로 이용되던 상업용 집합건물입니다. 관리사무실 직원 진술에 따르면 과거 ‘마디편한병원’이 있었으나 현재는 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다. 더구나 평가대상 6개 호가 경계벽 없이 하나로 사용돼 310호만 독립적으로 취득·사용하거나 다시 임대하려면 출입 동선, 설비 분리, 경계벽 복구, 공용복도 점유 해소 가능성을 먼저 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,451,080원 |
| 1. 을구 1(전 1)번 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,600,000,000원 | 326,768,920원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,610,000,000원 중 채권자 배당은 326,768,920원, 미배당액은 3,283,231,080원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 우리은행 근저당권은 등기상 2022.11.25. 말소된 것으로 나타나므로, 이 배당 산식은 실제 배당순위로 그대로 받아들이지 말고 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역 남측 인근으로, 주변은 일반상업지역·제1종 및 제2종 일반주거지역 내 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로·중앙로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 금촌역은 북측 도보 약 5분 거리에 위치합니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 25m 및 약 9m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14.인 지하 2층·지상 11층 엠에이치타워로, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장, 공동 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 의료시설로 이용되던 공간이나 감정 당시 공실입니다. 예전 병원은 운영을 중단했고 내부는 공사 중이라는 관리사무실 직원 진술이 있습니다.
- 구획. 306·307·308·309·310·311호는 경계벽 구분 없이 일체로 이용되고 일부 공용복도를 점유한 것으로 보입니다. 각 전유부분은 집합건축물대장 현황도에 따라 특정됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현황상 통합 사용과 공용부분 점유 문제는 별도로 해소 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 열람. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차·공사 계약의 유효성을 신탁원부에서 확인하세요.
- 배당관계 원문 대조. 2022.11.25. 말소된 우리은행 근저당권이 배당 산식에 포함된 경위를 확인하고, 매각물건명세서·등기부·채권계산서를 서로 대조하세요.
- 청구액 차이 확인. 신청채권자의 청구액 60,000,000원과 등기상 채권최고액 10,000,000원의 차이를 경매신청서와 공동담보·채권 관련 서류로 확인하세요.
- 310호 독립성 점검. 6개 호 통합 사용 상태에서 310호의 출입구, 전기·급배수·소방·냉난방 설비가 독립적으로 분리 가능한지 현장에서 확인하세요.
- 공용복도 원상회복. 공용부분 점유 범위와 관리단의 입장, 원상회복 요구 가능성 및 비용을 확인하세요.
- 점유·공사 관계. 공실로 평가됐더라도 내부 공사 주체와 공사계약, 유치권 주장 가능성, 현장 점유자를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 용도·임대 가능성. 의료시설 또는 다른 허용 용도로 재사용할 때 필요한 인허가와 예상 공사 범위, 임차수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 6개 호 통합 관리 여부를 관리사무실 및 관리단에 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 물건은 등기상 매수인이 승계할 권리나 임차보증금이 없어, 최저가 332,220,000원에 낙찰되면 실질취득액도 332,220,000원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 명확합니다. 그러나 물건 자체는 병원으로 사용되던 공실 상업시설이고, 6개 호가 하나로 연결돼 있으며 일부 공용복도까지 점유한 상태입니다. 신탁원부 확인과 배당관계 불일치 검증도 남아 있습니다.
감정가의 49%라는 할인율은 출발점일 뿐입니다. 310호를 독립된 전유부분으로 실제 사용·임대할 수 있는지, 경계와 설비를 분리하는 데 얼마가 드는지, 공용부분을 원상회복해야 하는지까지 반영해야 진짜 취득원가가 나옵니다. 결론은 권리 인수는 0원, 물건과 서류 검증은 고난도입니다. 할인율보다 현장 구획·신탁원부·배당 원문의 일치 여부가 먼저입니다.
