의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 중앙로 328, 엠에이치타워 별관 3층 310호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 의료시설(병원), 현황 공실입니다. 본건을 단순 토지 경매나 일반 아파트로 해석해서는 안 됩니다. 건물은 지하 2층·지상 11층 규모이며 2014.02.14 사용승인되었습니다.
이 물건은 감정가 678,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 232,554,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자성을 확정할 수는 없습니다. 실제 현황은 과거 병원이 사용했던 공간이고, 306호·311호·309호·308호·307호·310호가 경계벽 없이 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 매수 대상인 310호의 전유부분을 독립적으로 확보하고 사용하려면 현장 확인이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 310호 도로명주소: 경기도 파주시 중앙로 328 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 의료시설(병원), 현황 공실 |
| 건물 현황 | 철골철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 11층 · 사용승인일 2014.02.14 |
| 현재 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 | 678,000,000원 |
| 최저매각가 | 232,554,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 서인천신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13 을구 3번 · 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
권리분석의 기준은 2024.12.13 접수된 을구 3번 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 같은 채권자의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 우리은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 2022.11.25 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 과거 근저당을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다. 무궁화신탁 명의의 과거 신탁등기도 말소되었으며, 현재 등기상 수탁자는 신영부동산신탁주식회사입니다.
② 점유·사용 현황 — 임차인보다 공간 구분이 관건
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 감정 당시 소유자와 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자나 임대차관계가 전혀 없다는 뜻으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
| 임차인 확인 | 신고·확인된 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 현재 이용상태 | 의료시설(병원) · 현황 공실 |
| 기존 영업시설 | 마디편한병원 · 현재 운영하지 않는 것으로 조사 |
| 내부 상태 | 공사 중이라는 관리사무실 직원 진술 |
| 호실 구분 | 306호·311호·309호·308호·307호·310호를 경계벽 없이 일체로 이용 |
| 공용부분 | 일부 공용복도 점유가 있는 것으로 조사 |
명세서상 인수액 0원과 실제 사용 준비 비용 0원은 서로 다릅니다. 낙찰 이후 경계벽 설치, 내부시설 정리, 공용부분 원상회복, 시설 용도 변경 등이 필요하다면 취득에 들어가는 총비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
최초 감정가는 678,000,000원입니다. 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 232,554,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 추가 유찰을 가정한 회차별 가격은 아래와 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 232,554,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 162,787,800원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 113,951,460원 | 16.81% | 0원 |
현재 회차의 매수인 인수액은 추정상 0원이므로 권리인수만 기준으로 한 취득금액은 낙찰가와 동일합니다. 그러나 실제 취득비용에는 취득 관련 비용과 현황 정리·시설 복구 등에 소요되는 금액이 추가될 수 있습니다. 감정가가 아닌 정상적으로 독립 사용 가능한 상태의 310호 시장가치를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,055,756원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 218,498,244원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 등기상 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 계산했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액은 배당표상 추정 잔여금으로, 신탁재산의 최종 귀속관계까지 확정하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 일반상업지역과 주거지역의 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 새꽃로 및 중앙로 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 금촌역은 북측 도보 약 5분 거리에 위치합니다.
- 건물. 2014.02.14 사용승인된 철골철근콘크리트조 건물입니다. 공동 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 상업용건물 부지로 이용 중이며 남서측 및 남동측으로 폭 약 25m 및 약 9m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 금촌동 329-158은 일반상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 금촌동 44-8은 일반상업지역, 44-1은 일반상업지역 및 제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 현황상 제약. 평가 대상 6개 호실이 경계벽 없이 통합 사용되고 있으며 일부 공용복도를 점유하는 것으로 조사되었습니다. 해당 공간을 분리하거나 독립된 영업시설로 재사용할 때 추가 공사가 필요할 수 있습니다.
- 환금성. 금촌역과 주요 도로 접근성은 있지만, 공실 상태의 의료시설을 개별 호실로 매각하거나 재임대할 수 있는지는 별도의 시장조사가 필요합니다. 특히 기존 병원 시설의 재사용 가능성과 독립 호실로서의 상품성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 입찰하지 말고, 동일 건물과 주변의 유사 용도 개별 호실 거래·임대 조건을 확인하세요.
- 전유부분 경계. 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 현장을 대조하여 310호의 정확한 위치, 경계 및 독립 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 공용복도 점유. 기존 병원 공간에 편입된 공용복도 범위와 관리단의 사용·원상회복 요구 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
- 내부 공사 상태. 기존 병원 운영 중단 후 내부가 공사 중이라는 진술이 있으므로 실제 공사 범위, 시설물 잔존 상태, 설비 분리 및 복구 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 신탁원부. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2024-3487호를 열람하고, 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 점유·임대차. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 여부, 실제 출입·점유 상태 및 임대차 관련 원본을 재확인하세요.
- 채권액 대조. 경매 청구액 60,000,000원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·시설비. 관리비 체납 여부와 공용부분 원상회복, 기존 의료시설 정리 및 재사용을 위한 공사비를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 건축물현황도를 대조하세요.
맺으며 — “34%의 가격표보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”
파주 엠에이치타워 310호는 감정가 678,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 232,554,000원까지 내려온 물건입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 부담만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 실제 매수 판단은 별개입니다. 본건은 기존 병원으로 사용된 공간의 일부 호실이며, 평가 대상 6개 호실이 경계벽 없이 통합되어 있습니다. 일부 공용복도 점유와 내부 공사 상태도 확인해야 합니다. 신탁원부 및 임대관계 확인 역시 필요합니다.
결국 감정가의 34.3%라는 숫자가 실제 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없고, 3회 유찰된 의료시설 공실의 환금성 위험도 남아 있습니다. 권리인수는 추정 0원이나, 현황 정리와 독립 사용 가능성을 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
