의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 311호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항증명서는 집합건물로 작성되어 있으며 감정평가 이용상태는 의료시설(병원), 현황 공실입니다. 관리사무실 직원 진술에 따르면 과거 ‘마디편한병원’이 있었지만 현재는 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다.
권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 2024년 12월 13일 서인천신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 2025년 6월 2일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 3층 311호 · 현황 의료시설(병원), 공실 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 204,771,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 신탁원부는 확인 대상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에도 임차보증금 인수액은 반영되어 있지 않고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 유찰·가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가 597,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 204,771,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 143,339,700원, 5회 유찰 시 100,337,790원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,666,794원 |
| 2. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,104,206원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 사건 청구액은 60,000,000원이나 제시된 배당계산은 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 의료시설(병원)이나 현재 공실입니다. 관리사무실 직원 진술상 과거 ‘마디편한병원’이 있었지만 현재 운영하지 않고 내부는 공사 중입니다.
- 호별 구획. 본건 포함 평가대상 6개호는 현황 경계벽 구분 없이 일체로 이용되고, 일부 공용부분인 공용복도를 점유한 것으로 판단되었습니다.
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설·시장·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로·중앙로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 도보 약 5분 거리에 금촌역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.02.14. 철골철근콘크리트조 평스래브지붕, 지하 2층·지상 11층 엠에이치타워입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 및 약 9m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 내부구조도는 집합건축물대장 현황도와 외부관찰·탐문을 참고해 작성되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 311호 경계 위치 확인. 6개호가 하나처럼 쓰이는 현황에서 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 현장을 대조해 311호의 정확한 전유부분 위치를 확인하세요.
- 원상복구 범위 확인. 경계벽 복원, 출입구·설비 분리, 내부 공사 범위를 확인해 낙찰가 외 추가 비용을 따져야 합니다.
- 공용복도 점유 확인. 일부 공용부분 점유가 관찰된 만큼 관리주체와 사용·복구 관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 여부와 실제 점유자를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2024-3488호의 목적·수익자· 관리·처분 조항과 매각 후 권리관계를 원문으로 대조하세요.
- 청구액과 담보액 대조. 사건 청구액 60,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 다르므로 신청채권 및 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 가격은 현황비용까지 합산. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 호별 복원과 내부 공사가 필요한 경우 실제 취득 후 투입액이 증가할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 제시된 권리자료만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 명시 인수권리·법정지상권도 없습니다. 그러나 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기에는 물건의 물리적 상태가 특수합니다. 현재 의료시설은 공실이고, 본건 포함 6개호가 경계벽 없이 일체로 이용되며 일부 공용복도도 점유한 것으로 조사됐습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 311호를 독립된 한 호로 복원·사용할 수 있는지, 그 비용이 얼마인지, 그리고 의료시설·상업용 집합건물로서 다시 처분할 수 있는지입니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득은 204,771,000원으로 계산되지만, 현황 복구비까지 포함한 총투입액은 반드시 별도로 검토해야 합니다.
