수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하층 비101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김문식·서명선으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 평가에는 김문식 지분 2분의 1만 반영돼 있고, 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 비101호를 단독으로 취득하는 것이 아니라 기존 공유자 서명선과 공유관계에 들어가는 구조입니다.
권리순위 자체는 비교적 명료합니다. 2008.04.03 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 나금재 가등기, 서울보증보험주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 미배당액이 매우 크다고 해서 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 큰 실무 위험은 공유지분의 사용·처분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중 |
| 소유관계 | 김문식 지분 2분의 1 · 서명선 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 김문식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지분은 남는다
말소기준인 광명농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,521,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2008-26호가 붙어 있고, 매각으로 소멸합니다. 이후 2011년 서명선 지분에 설정된 나금재의 소유권이전청구권가등기, 2018년 김문식 지분에 설정된 서울보증보험주식회사 가압류, 2025년 강제경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 현황
실제 임차인은 1명입니다. 다만 조사된 점유 부분은 지하1층 106호로, 이 리포트의 표제 호수인 비101호와 호실이 다릅니다. 경매물건 6개 호수가 근린시설 등으로 이용되고 일부 벽체가 가변적으로 사용된 것으로 조사돼 있어, 비101호와 비106호의 실제 내부 경계와 점유 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.11.22 | 2025.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
안서현의 전입일은 말소기준일인 2008.04.03보다 뒤인 2023.11.22이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인이고, 현재 배당 가정상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
② 가격·지분 구조 — 182,000,000원은 ‘전체 호실값’이 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 182,000,000원입니다. 중요한 점은 감정평가에서 김문식 지분 2분의 1만 평가했다고 명시돼 있다는 것입니다. 따라서 182,000,000원을 비101호 전체의 가격으로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득은 낙찰가 182,000,000원에 인수액 0원을 더한 182,000,000원이지만, 취득 대상은 어디까지나 지분 2분의 1입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 1,677,328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 1,713,218,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 1,741,930,720원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실거래 시세를 근거로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 있는 비교 근거는 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 지분가치는 공유관계와 실제 사용 가능성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 광명농업협동조합 근저당권에 배당되고, 서울보증보험주식회사에는 배당되지 않는 구조입니다. 채권자 총 청구액 1,855,980,000원 중 미배당은 1,677,328,000원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩 내에 있고, 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역의 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 철산역(7호선)이 있어 교통여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등으로 이용 중이며, 일부 벽체는 가변적으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층·지하3층 건물 내 지하1층 비101호 외 5개 호수이며, 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·중앙공급식 냉난방설비가 조사됐습니다.
- 도로. 북측 폭 12미터, 동측 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역에 저촉되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 13,120,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 점유 확인. 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거해 조사됐으므로 실제 칸막이와 호실별 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 감정가 182,000,000원은 비101호 전체가 아니라 김문식 지분 2분의 1의 평가액입니다.
- 공유자 우선매수. 서명선 지분 2분의 1이 남으므로 매각기일의 공유자 우선매수 신고와 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2011.08.11 나금재 가등기는 순위상 소멸하나 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있습니다.
- 호실 경계 확인. 조사된 임차인 안서현의 점유 부분은 지하1층 106호이고, 표제 부동산은 비101호입니다. 여러 호수가 가변 벽체로 이용된다는 조사와 함께 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안서현은 보증금 20,000,000원·월차임 4,000,000원이며, 2023.11.22 전입으로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 광명농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2008-26호가 붙어 있으므로 관련 공동담보 물건의 진행 및 배당관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·환금성 확인. 철산역 인근 일반상업지역이라는 입지와 별개로, 지하 근린생활시설·지분 소유라는 특성이 실제 재매각과 임대에 미치는 영향을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 당시 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도 공유관계는 소멸하지 않는다”
이 사건은 큰 채권액과 가등기가 보이지만, 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차인도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리인수만 보면 비교적 정리가 잘 되는 사건입니다.
그러나 낙찰자가 취득하는 것은 비101호 전체가 아니라 김문식 지분 2분의 1입니다. 서명선의 지분은 그대로 남고, 공유자 우선매수 문제도 있습니다. 게다가 지하 근린생활시설로 여러 호수가 가변 벽체를 이용하는 것으로 조사돼 실제 사용구획도 확인해야 합니다. 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”가 결론이 아니라, “지분 2분의 1을 182,000,000원에 취득해 어떻게 사용할 것인가”가 결론이어야 합니다. 권리는 정리되지만, 공유관계와 환금성은 낙찰 후에도 남습니다.
