수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하층 B104호의 김문식 지분 2분의 1이 매각 대상입니다. 등기상 김문식과 서명선이 각각 지분 2분의 1씩 소유하고 있으며, 감정평가 역시 김문식 지분 2분의 1만의 평가입니다. 따라서 낙찰자는 전체 호실의 단독소유자가 아니라 기존 공유자와 함께 공유관계를 이어가는 구조입니다.
권리의 기준점은 2008.04.03. 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,521,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 2011년 가등기와 2018년 서울보증보험 가압류, 2025년 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당이 크게 부족하더라도 그 부족분이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비104호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 오리로854번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중 |
| 매각 지분 | 김문식 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 김문식 지분 2분의 1 · 서명선 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 12번 광명농업협동조합 근저당권입니다. 2008.04.03. 설정, 채권최고액 1,521,000,000원으로 확인됩니다. 이후의 갑구 6번 서명선 지분 이전청구권가등기, 갑구 9번 서울보증보험 가압류, 갑구 12번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 신고 부위는 106호
| 임차인 | 점유 부위 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.11.22. | 2025.12.31. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안서현의 전입신고일은 2023.11.22.로 말소기준권리 2008.04.03.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 배당요구는 2025.12.31. 접수되어 있습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
③ 지분매각 — 권리보다 공유관계가 어렵다
이 사건에서 낙찰자가 취득하는 것은 김문식 소유 지분 2분의 1입니다. 서명선의 나머지 지분 2분의 1은 그대로 남습니다. 따라서 낙찰 후에도 전체 지하층 B104호를 단독으로 처분하거나 독점적으로 이용하는 구조가 아니라, 공유관계를 전제로 접근해야 합니다.
또한 경매물건 6개 호수가 근린시설 등으로 이용 중이고 일부 벽체를 가변적으로 이용하는 것으로 조사되어 있습니다. 해당 건물 내 지하층 공간의 실제 경계와 사용형태를 현장에서 확인할 필요가 있는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 131,324,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,855,980,000원, 채권자 예상배당은 131,324,000원, 미배당액은 1,724,656,000원입니다. 그러나 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유지분은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 131,324,000원 | 1,724,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 1,751,080,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 1,772,163,680원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 134,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 내려가더라도 김문식 지분 2분의 1만 취득한다는 구조는 바뀌지 않습니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 일반적인 단독소유 상가처럼 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번 출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩에 소재합니다. 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역의 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 철산역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 경매물건 6개 호수 중 일부 벽체는 가변적으로 이용하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지상 8층·지하 3층 건물 내 지하 1층에 위치합니다.
- 도로. 북측 폭 12미터, 동측 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 13,120,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·중앙공급식 냉난방설비가 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 2분의 1 매각. 감정가 134,000,000원은 김문식 지분 2분의 1 평가라는 점을 전제로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후에도 서명선 지분 2분의 1이 남으므로 사용·처분·관리에서 공유관계가 계속됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서의 우선매수신고 제한 조건과 실제 신고 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 임차인 호실. 안서현 신고 부위는 지하1층 106호이고 본건은 B104호이므로 실제 점유 범위와 호실 연결관계를 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가등기. 2011.08.11. 가등기는 말소기준 이후 소멸 판정이나, 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있어 원인을 확인해야 합니다.
- 가변 벽체. 6개 호수 일부가 가변적으로 이용되는 만큼 B104호의 물리적 경계와 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족액. 1,724,656,000원의 미배당이 발생하지만 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원으로 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 단순, 지분 구조는 단순하지 않다”
이 물건의 권리분석만 보면 말소기준은 분명합니다. 2008.04.03. 광명농업협동조합 근저당권 이후 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 안서현도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 낙찰자가 받는 것은 지하 근린시설의 지분 2분의 1이고, 기존 공유자의 지분 2분의 1이 남습니다. 여기에 공유자 우선매수 절차, 일부 가변 벽체 이용, 임차인 신고 호실과 본건 호실의 차이, 2011년 가등기 종류 확인까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 사용·처분의 난도는 낮지 않은 물건입니다. 신건 134,000,000원에서 가장 먼저 확인할 것은 할인폭이 아니라 공유지분을 실제로 어떻게 활용하고 정리할 수 있는지입니다.
