수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하층 B102호의 근린시설입니다. 소유관계는 김문식·서명선이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이고, 이번 경매는 그중 김문식 지분 2분의 1만 매각됩니다. 따라서 223,000,000원을 낙찰대금으로 지급한다고 해서 호실 전체를 단독 소유하는 구조가 아닙니다. 매수인은 서명선과의 공유관계를 전제로 접근해야 합니다.
권리 기준점은 2008년 4월 3일 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,521,000,000원이며, 이후 서명선 지분의 가등기와 김문식 지분의 서울보증보험 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 갑구 6번 가등기는 별도 경고로 종류 확인 필요가 표시되어 있어, 입찰 전 가등기 원인과 성격을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 B102호 · 도로명 경기도 광명시 오리로854번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용 중 |
| 소유관계 | 김문식 지분 2분의 1 · 서명선 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 김문식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 지분경매
말소기준은 을구 12번 광명농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 갑구 6번 서명선 지분 이전청구권가등기, 갑구 9번 서울보증보험주식회사 가압류, 갑구 12번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 임차·점유와 공유관계 — 권리보다 사용관계 확인이 먼저
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.11.22 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
안서현의 전입일은 2023.11.22로 말소기준권리인 2008.04.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 또한 임차인 신고 위치는 지하1층 106호로 기재되어 있어 이 리포트 대상 주소인 B102호와 호수가 다릅니다.
매각물건명세서 비고에는 경매물건 6개 호수가 근린시설 등으로 이용 중이고 일부 벽체를 가변적으로 이용한다고 적혀 있습니다. 따라서 호수 표시와 실제 내부 경계, 각 호실별 점유상태를 현장에서 맞춰 보는 작업이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 219,078,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,922,000원을 제외한 219,078,000원이 광명농업협동조합 근저당권에 배당되고, 서울보증보험주식회사에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 미배당액은 1,636,902,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번 출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩으로, 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 철산역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등이 기재되어 있습니다. 일부 벽체는 가변적으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지상 8층·지하 3층 건물입니다. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·중앙공급식 냉난방설비가 조사됐습니다.
- 도로·토지. 북측 폭 12미터, 동측 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 13,120,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 상업지역이라는 장점은 있으나, 지하 근린시설에 더해 이번 경매가 2분의 1 지분매각이라는 점 때문에 일반적인 완전소유 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상은 김문식 지분 2분의 1입니다. 호실 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서의 공유자 우선매수신고 제한 문구와 당일 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 6번 서명선 지분 이전청구권가등기의 성격을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 임차인 안서현의 신고 위치는 지하1층 106호입니다. B102호 및 함께 언급된 6개 호수의 실제 점유·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가변 벽체 확인. 일부 벽체가 가변적으로 이용 중이라는 감정 내용이 있으므로 건축물현황도와 실제 내부구획을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 223,000,000원의 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “지분 2분의 1”이 더 중요하다
이 사건은 등기상 인수액만 보면 단순합니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸 처리되어 있습니다. 그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 매각 대상은 김문식 지분 2분의 1뿐이고, 나머지 서명선 지분과 공유관계를 이어가야 합니다. 여기에 지하 근린생활시설, 6개 호수의 가변적 이용, 공유자 우선매수권까지 겹칩니다.
배당에서도 선순위 광명농업협동조합 근저당이 현재 매각대금을 사실상 모두 가져가 신청채권자 서울보증보험주식회사의 예상배당은 0원입니다. 실거래 비교 근거도 없어 223,000,000원을 단순히 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 공유·사용·환금성 난도는 높은 근린시설 지분경매로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
