수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하층 비103호의 김문식 지분 2분의 1 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김문식과 서명선이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 감정평가서도 “김문식지분(2분의1)만의 평가”라고 명시합니다. 따라서 187,000,000원은 이 호실 전체의 단독소유권을 취득하는 금액이 아니라, 현재 매각대상인 김문식 지분에 대한 감정가·최저가입니다.
권리 순위의 기준점은 2008.04.03. 설정된 광명농업협동조합 근저당권 1,521,000,000원입니다. 그 뒤의 서명선 지분 가등기, 김문식 지분 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 6번은 서명선 지분 전부에 대한 소유권이전청구권가등기이고 별도 메모에도 “가등기 종류 확인 필요”가 표시돼 있어, 매각대상 지분과의 관계를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중 |
| 소유관계 | 김문식 2분의 1 · 서명선 2분의 1 |
| 매각대상 | 김문식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지분관계는 남는다
말소기준은 2008.04.03. 광명농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2011.08.11. 서명선 지분에 설정된 가등기, 2018.01.30. 김문식 지분에 설정된 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.10.13. 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크게 남더라도 이를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 2023.11.22 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안서현은 2023.11.22. 전입했고 보증금 20,000,000원, 차임 4,000,000원으로 기재되어 있으며 2025.12.31. 배당요구를 했습니다. 전입일이 2008.04.03. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 1.87억, 판단의 기준은 ‘지분’
현재 회차는 감정가의 100%인 187,000,000원입니다. 1회 유찰 시 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 금액들은 모두 김문식 지분 2분의 1을 전제로 한 회차 금액입니다. 따라서 단순히 절대금액이 낮아졌다는 이유만으로 전체 호실 대비 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 1,672,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 1,709,274,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 1,738,775,520원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 183,582,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,418,000원을 제외한 183,582,000원이 선순위 광명농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 서울보증보험주식회사는 예상배당 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,672,398,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번 출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩 내에 위치하며, 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역의 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 철산역(7호선)이 있어 교통여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등이 기재돼 있습니다. 일부 벽체는 가변적으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층·지하3층 건물이며, 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·중앙공급식 냉난방설비 등이 조사됐습니다.
- 도로. 북측 폭 12미터, 동측 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 967.9㎡, 공시지가 13,120,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지의 상업용 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰대상은 김문식 지분 2분의 1입니다. 전체 호실 소유권을 취득하는 사건으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자 우선매수신고 제한이 명시돼 있습니다. 우선매수 신청 시 보증금 제공과 차회 기일의 우선권 제한 조건을 원문으로 확인하세요.
- 갑구 6번 가등기. 서명선 지분 전부의 소유권이전청구권가등기이며 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다. 가등기 성격을 등기원인과 함께 대조하세요.
- 점유호수 대조. 임차 기재는 비106호, 매각대상은 비103호입니다. 6개 호수의 가변 벽체 이용상태까지 포함해 실제 경계와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차인. 안서현은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2025.12.31.입니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 신건 기준 채권 미배당은 1,672,398,000원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현장 이용상태. 근린생활시설로 사용 중이고 일부 내부 벽체가 가변적으로 이용되고 있으므로 비103호의 물리적 구획을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 지분
이 사건은 표면적인 권리 인수만 보면 단순합니다. 2008년 광명농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 제공된 판정상 소멸하며 기재 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 감정가 187,000,000원은 김문식의 2분의 1 지분만 평가한 금액이고, 낙찰 후에도 서명선과의 공유관계가 남습니다. 여기에 공유자 우선매수신고 제한, 서명선 지분 가등기 확인, 가변 벽체 이용과 점유호수 불일치가 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만, 지분·점유·공유관계 난도는 높습니다. 이 물건은 “싸게 나온 상가”가 아니라 “공유지분을 어떤 조건에 취득하는가”로 봐야 합니다.
