수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하1층 비106호의 근린시설 지분경매입니다. 현재 소유관계는 김문식 2분의 1, 서명선 2분의 1이고, 감정평가 역시 김문식 지분 2분의 1만 평가했습니다. 따라서 감정가와 최저가 160,000,000원은 비106호 전체를 단독으로 취득하는 가격이 아니라 본건 매각지분을 기준으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2008년 4월 3일 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,521,000,000원이고, 그 뒤 김문식 지분에 붙은 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안서현은 전입일이 2023년 11월 22일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 비106호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 오리로854번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지상8층·지하3층 건물 내 지하1층 |
| 소유관계 | 김문식 지분 2분의 1 · 서명선 지분 2분의 1 |
| 매각범위 | 김문식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 지분경매
2005년 김문식과 서명선이 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 2008년 광명농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2018년 서울보증보험주식회사가 김문식 지분을 가압류했고, 2025년 같은 채권자가 김문식 지분에 강제경매를 개시했습니다. 현재 배당모형상 낙찰자의 금전 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.11.22 | 2025.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안서현의 전입일은 말소기준권리인 2008년 광명농업협동조합 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025년 12월 31일 접수됐습니다. 우선변제 여부는 확정할 수 없으므로 입찰 전 명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 160,000,000원이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 160,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 금액은 김문식 지분 2분의 1의 평가액입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 판정하지 않습니다.
특히 근린시설의 지분만 취득하는 구조에서는 단순한 감정가 할인율보다 공유관계 해소 가능성·독립사용 가능성·점유 현황·재매각 가능성이 가격을 좌우합니다. 최저가가 향후 128,000,000원이나 102,400,000원으로 낮아지더라도 그것만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 156,960,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 광명농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,699,020,000원이지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번 출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩으로, 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역의 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 철산역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설인 거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등으로 이용 중이며 일부 벽체는 가변적으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 경매물건 구성. 경매물건 6개 호수가 근린시설 등으로 이용되고 일부 벽체를 가변적으로 사용하고 있어, 비106호의 물리적 경계와 독립 사용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 967.9㎡, 공시지가는 13,120,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 지분경매의 핵심 리스크
여기에 내부 이용상태도 단순하지 않습니다. 6개 호수가 근린시설로 함께 이용되고 일부 벽체가 가변적으로 운영되는 만큼, 등기상 한 호수의 지분을 취득하는 것과 실제 현장에서 독립적으로 점유·사용할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 이런 구조는 일반적인 단독 상가 매매보다 명도·사용·재매각의 불확실성을 키울 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분부터 확인. 감정가 160,000,000원은 김문식 지분 2분의 1 평가액입니다. 전체 호실을 사는 경매로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수 확인. 서명선의 우선매수신고 여부와 기일별 권리행사 여부를 매각기일 직전까지 확인하세요.
- 현장 경계 확인. 6개 호수가 근린시설 등으로 이용되고 일부 벽체가 가변적이므로 비106호의 실제 출입구·벽체·독립사용 상태를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 안서현은 보증금 20,000,000원·차임 4,000,000원으로 신고됐고 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2011년 서명선 지분 전부 이전청구권가등기의 성격과 대상 범위를 등기원인 서류까지 대조하세요.
- 공동담보 확인. 광명농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2008-26호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 비교 실거래 없이 감정가만으로 싸고 비쌈을 판단하지 말고, 지분거래 가능성과 사용 제약을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 지분 1/2이 더 중요하다”
이 사건은 표면적으로는 깔끔합니다. 말소기준 이후의 가압류와 강제경매는 소멸하고, 임차인 안서현도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 숫자 하나로 안전형 경매라고 보기에는 구조적 제약이 큽니다.
낙찰 대상은 김문식의 2분의 1 지분뿐이고, 서명선의 지분은 그대로 남습니다. 동시에 6개 호수가 근린시설 등으로 함께 이용되고 일부 벽체까지 가변적으로 운영되고 있습니다. 공유자 우선매수 절차도 존재합니다. 비교 실거래가 없어 160,000,000원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 사용·환금성 난도는 높은 지분 상가로 보는 것이 맞습니다. 권리보다 먼저 확인해야 할 것은 “이 지분을 산 뒤 실제로 어떻게 쓰고, 어떻게 빠져나올 것인가”입니다.
