수원지방법원 2025타경53451. 광명시 철산동 금강빌딩 지하층 비105호에 관한 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 김문식·서명선으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정은 김문식 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 최저가 146,000,000원은 전유부 전체 가격이 아니라 감정평가서에 명시된 김문식 지분 2분의 1만의 평가액입니다.
권리의 기준점은 2008.04.03 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,521,000,000원이고, 그 뒤 2011년 서명선 지분 가등기, 2018년 김문식 지분 서울보증보험 가압류, 2025년 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’은 곧 ‘물건 전체를 단독 취득한다’는 뜻이 아니라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층 비105호 · 도로명 경기도 광명시 오리로854번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등) 이용 |
| 매각지분 | 김문식 지분 2분의 1 · 서명선 지분 2분의 1 잔존 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건, 김문식 지분 2분의 1 평가) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 373,662,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 지분매각
말소기준은 2008.04.03 광명농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 김문식 지분 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 현재 매각대금 146,000,000원 가정에서는 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 서울보증보험 관련 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부위 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 지하1층 106호 | 2023.11.22 | 20,000,000원 / 4,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안서현은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2023.11.22가 말소기준권리 2008.04.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또 임차인 점유부위는 지하1층 106호로 기재돼 있어, 매각대상인 비105호와 호수가 다릅니다. 감정자료상 경매 대상 6개 호수가 근린시설 등으로 이용되고 일부 벽체가 가변적으로 이용되는 것으로 조사된 만큼, 실제 비105호의 점유·출입·내부 경계는 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 지분 감정가일 뿐, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 146,000,000원으로 신건입니다. 중요한 점은 이 가격이 금강빌딩 비105호 전체 소유권의 감정가가 아니라 김문식 지분 2분의 1만의 평가액이라는 것입니다. 따라서 146,000,000원을 전유부 전체 가격처럼 받아들이면 안 됩니다.
동일 물건이나 인근 상가의 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료는 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”, “감정가 대비 할인됐다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 최저가가 동일하고, 유찰 횟수가 0회라는 사실뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,521,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 334,980,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 관련 후순위 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,855,980,000원, 채권자 배당액은 143,156,000원, 미배당은 1,712,824,000원입니다. 이 미배당은 채권자의 부족분이며 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철산역 1번 출구 남측 직선거리 약 130미터 지점의 금강빌딩에 위치합니다. 인근은 상업용 부동산이 밀집한 일반상업지역 내 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 철산역(7호선)이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 지하 근린생활시설로 거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등으로 이용 중이며, 경매물건 6개 호수 일부 벽체가 가변적으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 북측 약 12미터 도로와 동측 약 15미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 13,120,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아니라 공유지분 2분의 1을 취득하는 구조이고, 지하 근린생활시설이라는 이용형태까지 겹칩니다. 일반적인 단독 소유 상가와 동일한 방식으로 매도·임대 계획을 세우기 어렵다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 재확인. 감정가 146,000,000원은 김문식 지분 2분의 1 평가입니다. 낙찰 후 서명선의 지분 2분의 1이 남는 구조를 전제로 입찰해야 합니다.
- 공유자 우선매수 절차. 매각물건명세서의 공유자 우선매수신고 제한 조건과 실제 우선매수신고 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 106호 임차인 현황. 안서현의 점유부위는 지하1층 106호로 기재돼 있고 매각대상은 비105호입니다. 가변 벽체 이용까지 확인된 만큼 호실 경계·출입·실제 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가등기 성격. 2011.08.11 서명선 지분 이전청구권가등기는 후순위 소멸 처리돼 있으나 ‘담보가등기 종류 확인 필요’ 경고가 있으므로 등기원인과 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 실거래 비교자료가 없어 146,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 전체 물건 가격과 지분가격을 혼동하지 말고 지분 자체의 적정 입찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 선순위 임차보증금 인수형도 아니고, 배당 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실만 보고 단순한 안전형 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 실제 취득 대상은 김문식의 지분 2분의 1뿐이고, 서명선 지분이 남으며, 공유자 우선매수 절차도 확인해야 합니다.
여기에 비105호와 다른 106호로 기재된 임차인, 6개 호수의 가변 벽체 이용, 확인이 필요한 담보가등기 경고가 겹칩니다. 반면 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 146,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “지분 2분의 1을 취득한 뒤 어떻게 사용할 것인가”입니다. 권리 인수는 낮지만 소유구조와 현황 난도가 높아, 종합 판단은 C등급이 적절합니다.
