창원지방법원 2025타경996. 진주시 일반성면 개암리 신한타워 101동 2층 202호, 전용 59.9674㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 권제현이며, 등기상 핵심은 2013.09.10 설정된 산청군농업협동조합 근저당 채권최고액 85,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 붙은 국세 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
권리의 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 현재 예상배당 기준 0원입니다. 그러나 이것이 곧바로 “안심하고 신건에 써도 된다”는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교표본이 1건뿐이고, 그 거래가는 73,000,000원입니다. 신건 최저가 82,000,000원에 인수 0원을 더한 실질취득액 역시 82,000,000원이므로 비교 실거래보다 9,000,000원 높습니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.9674㎡ · 2층 |
| 소유자 | 권제현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 355,672,071원 |
| 말소기준 | 2013.09.10 근저당권 · 산청군농업협동조합 · 채권최고액 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 동 표기 | 공부상 101동 · 현황상 통칭 104동 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 다만 세금·공매는 확인
현재 기준권리는 2013.09.10 산청군농업협동조합 근저당입니다. 2012.05.29 새진주새마을금고 근저당 84,500,000원은 2013.09.11 이미 말소됐습니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 가압류 200,000,000원과 압류, 산청군 압류, 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 2013.11.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 이영걸 1명입니다. 전입일 2013.11.26은 말소기준일 2013.09.10보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 구조로 잡히지 않으며, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 8,200만원은 실거래 7,300만원의 112.3%
신한타워는 8세대, 사용승인일은 2012.04.27이며 대상 면적 59.9674㎡와 비교 거래 면적 59.97㎡가 일치합니다. 확인되는 실거래는 2023.08의 1건, 2층 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.97㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 비교값 | 59.97㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
현재 최저가 82,000,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득액은 82,000,000원입니다. 이는 비교 실거래 73,000,000원의 112.3%로, 신건 가격이 실거래보다 높은 상태입니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 73,000,000원을 정밀한 시세로 단정할 수는 없지만, 최소한 현재 자료만으로 “신건이 시세보다 저렴하다”는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,876,000원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 85,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 가압류 · 국민건강보험공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 285,000,000원 중 예상배당은 80,124,000원이고 미배당은 204,876,000원입니다. 산청군농업협동조합도 채권최고액 85,000,000원을 전액 배당받지 못합니다. 다만 이 미배당액은 현재 자료상 매수인 인수액으로 잡히지 않으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 82,000,000원 | 80,124,000원 | 204,876,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 220,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 233,864,640원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니어서 회차가 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액도 각 회차 매각가와 같습니다. 현재 회차 82,000,000원은 비교 실거래 73,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 65,600,000원은 그 아래로 내려옵니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 다세대이며, 토지이용상황도 다세대로 확인됩니다. 신한타워는 총 8세대입니다.
- 규모. 대상 전용면적은 59.9674㎡, 사용승인일은 2012.04.27입니다.
- 토지. 토지면적 483.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 104,800원/㎡, 평지·가로장방·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 실거래도 1건이어서, 가격 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 인수는 0원이므로 실질취득 82,000,000원입니다. 비교 실거래 73,000,000원보다 높아 신건 가격 가점은 없습니다.
- 임차인 원본 확인. 이영걸의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 중복 진행 확인. 2019.08.16 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 동 표기 대조. 공부상 101동, 현황상 통칭 104동으로 적혀 있어 현장 물건과 등기 목적물의 동일성을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 실거래 비교는 2023.08의 1건뿐입니다. 73,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고 현장 상태와 추가 거래를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 관리 가능, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 임차인 인수가 아닙니다. 말소기준 2013.09.10보다 임차인 전입일이 늦고, 예상 인수액도 0원이라 대항력 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 82,000,000원은 확인되는 실거래 73,000,000원의 112.3%입니다. 여기에 세금압류 3건의 당해세 여부, 공매공고, 동 표기 차이, 단 1건뿐인 실거래 표본까지 겹칩니다. 권리 구조는 관리 가능하지만, 현재 신건 가격은 보류. 가격과 사실관계가 함께 정리되는 구간에서 접근해야 할 사건입니다.
