창원지방법원 2025타경996. 진주시 일반성면 개암리 신한타워 101동 3층301호, 용도는 다세대 주거용 집합건물입니다. 현재 소유자는 권제현이고, 권리분석의 기준은 2013.09.10. 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 85,000,000원입니다. 그 뒤 진주세무서 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류가 이어졌고 2025.10.24. 같은 근저당권자인 산청군농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 임차인 이영걸의 전입일은 2013.11.26.로, 말소기준권리 2013.09.10.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 매수인 승계 보증금도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계 자체는 원본 매각물건명세서에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 대상면적 59.9674㎡ |
| 소유자 | 권제현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 355,672,071원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.10. 산청군농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 동 표시 | 공부상 101동 · 현황상 통칭 104동 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다
현재 권리분석의 핵심은 2013.09.10. 근저당권과 2013.11.26. 임차인 전입의 선후관계입니다. 임차인 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 인정되지 않는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 임차인은 이영걸 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 2013.11.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 거래보다 높다
신한타워는 총 8세대, 사용승인일은 2012.04.27.입니다. 대상면적 59.9674㎡와 면적이 일치하는 거래 자료는 1건이며, 2023.08. 2층 59.97㎡가 73,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 73,000,000원, 최신 거래 역시 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.97㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 73,000,000원 |
현재 최저매각가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 73,000,000원의 116.4%입니다. 매수인이 떠안을 권리금액이 0원이므로 권리인수 기준 실질취득 역시 현재 낙찰가인 85,000,000원입니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 가압류 · 국민건강보험공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액 285,000,000원 중 예상 배당은 83,070,000원, 미배당액은 201,930,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 355,672,071원이지만 배당 추정에서는 근저당권 채권최고액 85,000,000원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대 주거용 집합건물이며 토지이용상황도 다세대로 분류돼 있습니다.
- 토지. 대지 483.0㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 104,800원/㎡입니다.
- 건물 규모. 신한타워는 총 8세대이고 사용승인일은 2012.04.27.입니다. 동일면적 실거래 표본은 1건입니다.
- 동 표시 차이. 공부상 동은 101동이지만 현황상 통칭 104동으로 표시됩니다. 현장 확인 시 동 표시를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 73,000,000원의 116.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 싼 경매로 판단하지 마세요.
- 임차인 서류 확인. 이영걸의 전입은 2013.11.26.으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서에서 우선변제 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 진주세무서·산청군 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 예상배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2019.08.16. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 진행 관계를 교차 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 101동과 현황상 통칭 104동이 다르므로 현장 위치·호수 표시를 직접 대조하세요.
- 환금성. 총 8세대이며 동일면적 거래자료는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.09.10. 산청군농업협동조합 근저당이고, 임차인 이영걸의 전입은 2013.11.26.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가와 권리인수 기준 실질취득은 모두 85,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래는 73,000,000원, 비율은 116.4%입니다. 여기에 총 8세대의 소규모 단지, 동일면적 실거래 1건이라는 환금성·시세확인 한계, 세금 압류 및 공매공고 확인사항이 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리인수 위험은 낮지만 가격 매력도도 낮다”입니다.
