창원지방법원 2025타경996. 진주시 일반성면 개암리 신한타워 101동 3층 302호, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 권제현이고, 말소기준권리는 2013.09.10 설정된 산청군농업협동조합의 채권최고액 85,000,000원 근저당권입니다. 현재 경매도 같은 산청군농업협동조합이 신청한 임의경매로, 2025.10.24 경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 이후에는 국 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류 등이 이어져 있지만 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현황조사상 이영걸의 전입일은 2013.11.26으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 배당 시나리오에서도 낙찰자가 넘겨받는 금액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경996 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 권제현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 355,672,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 동 표시 | 공부상 101동 · 현황상 통칭 104동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2013.09.10 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019.08.16에는 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 있어, 경매와 공매의 진행관계는 입찰 전에 교차 확인할 필요가 있습니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 2013.11.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이영걸은 현황조사에서 확인됐고 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태라도 현재 권리판정상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 임차인은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 명도 상황은 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 116.4%
신한타워는 8세대, 사용승인일은 2012.04.27이며 대상 면적은 59.9674㎡입니다. 확인된 같은 면적대 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.97㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 시세 집계 | 59.9674㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
시세 집계 평균과 최신 거래 모두 73,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 85,000,000원은 이 기준의 116.4%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더구나 확인된 거래가 1건뿐이고 표시된 최신 거래월도 2023.08이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 시세를 단정하기에도 표본이 얇습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 201,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 218,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 231,979,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 68,000,000원, 2회 유찰 시에는 54,400,000원으로 내려갑니다. 다만 현재 실거래 비교표본이 1건뿐이므로, 유찰 가격이 73,000,000원 아래로 내려온다는 이유만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 가압류 · 국민건강보험공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델의 채권 총액은 285,000,000원, 채권자 배당액은 83,070,000원, 미배당은 201,930,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제 역시 반영되지 않은 배당모델입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있습니다.
- 규모. 신한타워는 8세대이고 사용승인일은 2012.04.27입니다.
- 토지. 대지 483.0㎡, 평지·가로장방 형상, 세로한면(가) 접면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 104,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역이 포함돼 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 1건뿐이라, 거래 표본만 놓고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 신건 최저가 85,000,000원은 시세 집계 73,000,000원의 116.4%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 점유자. 이영걸의 전입은 2013.11.26로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 공매. 2019.08.16 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행상태를 교차 확인하세요.
- 세금. 국·국민건강보험공단·산청군 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 동 표시. 공부상 101동이지만 현황상 통칭 104동으로 기재돼 있으므로 현장 위치와 호수 표시를 직접 대조하세요.
- 시세. 거래표본이 1건이고 최신 표시 거래가 2023.08입니다. 입찰가 결정 전 현재 매물·추가 실거래를 반드시 보완 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 이영걸도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 신건 최저가 85,000,000원은 확인된 시세 집계 73,000,000원의 116.4%입니다. 거래표본도 1건뿐이라 현 시세를 강하게 뒷받침하지 못합니다. 여기에 보증금 미상 점유자, 압류, 공매공고, 공부상 101동·현황상 통칭 104동이라는 확인사항까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격과 사전 확인 부담은 높다. 현재 회차에서는 가격을 후하게 평가하기 어려운 물건입니다.
