창원지방법원 2025타경996. 진주시 일반성면 개암리 신한타워 101동 5층 502호, 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 권제현이고, 말소기준권리는 2013.09.10. 접수된 산청군농업협동조합의 채권최고액 85,000,000원 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
권리구조에서 중요한 임차인은 이영걸 1명입니다. 전입일은 2013.11.26.로 말소기준일 2013.09.10.보다 늦습니다. 따라서 주어진 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경996 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 5층502호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.9674㎡ |
| 소유자 | 권제현 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 355,672,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준은 2013.09.10. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 새진주새마을금고 근저당은 이미 말소되어 있고, 이후 발생한 국의 압류, 국민건강보험공단의 가압류·압류, 산청군 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 현재 계산상 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 2013.11.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이영걸의 전입신고는 말소기준인 2013.09.10.보다 약 두 달 뒤인 2013.11.26.입니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 배당에서 부족액이 발생하더라도 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 8,200만원은 확인 거래보다 높다
신한타워는 총 8세대, 사용승인일은 2012.04.27.입니다. 대상 면적 59.9674㎡와 면적이 맞는 확인 거래는 1건으로, 2023.08. 2층이 73,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.97㎡ | 2 | 73,000,000원 |
현재 최저가 82,000,000원은 이 거래가의 112.3%입니다. 즉 확인된 거래보다 9,000,000원 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2023.08.이라 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정할 수는 없지만, 주어진 거래자료만 기준으로 보면 신건 가격에 시세 대비 할인 메리트는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 85,000,000원 | 80,124,000원 |
| 3. 가압류 · 국민건강보험공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 285,000,000원 중 예상배당은 80,124,000원, 미배당은 204,876,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 82,000,000원 | 80,124,000원 | 204,876,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 220,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 233,864,640원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이영걸에게 대항력이 없으므로 매수인의 인수액은 제시된 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따른 권리 인수 증가보다 가격이 어느 수준까지 내려오는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이고, 대상 면적은 59.9674㎡입니다.
- 규모. 신한타워는 총 8세대이며 사용승인일은 2012.04.27.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 483.0㎡, 평지·가로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·절대보호구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 104,800원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 2023.08. 1건으로, 거래자료가 많지 않아 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 이영걸은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요.
- 공매 중복 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인하세요.
- 동 표기 확인. 공부상 101동, 현황상 통칭 104동으로 기재된 차이를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준 보수적으로. 신건 82,000,000원은 확인 거래 73,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 거래 표본이 1건뿐인 만큼 주변 유사 다세대 가격도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.09.10. 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이영걸도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 82,000,000원은 확인된 동일 면적 거래 73,000,000원의 112.3%입니다. 거래가 2023.08. 1건뿐이라 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 주어진 자료 안에서는 신건에 가격 할인 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류와 공매공고, 공부상 동과 현황상 통칭 동의 차이까지 있어 입찰 전 확인할 항목도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로입니다.
