창원지방법원 2025타경996. 진주시 일반성면 개암리 신한타워 101동 4층 402호의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 권제현이고, 말소기준권리는 2013.09.10 접수된 산청군농업협동조합의 채권최고액 85,000,000원 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리분석상 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 이영걸이 확인되지만 전입일은 2013.11.26으로 말소기준일 2013.09.10보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당상 최우선변제 가능성은 원문 서류에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경996 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 4층402호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 59.9674㎡ |
| 소유자 | 권제현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 355,672,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 동 표시 | 공부상 101동 · 현황상 통칭 104동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.09.10 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 등기부에 현재 남아 있는 국세 압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 산청군 압류 및 2025.10.24 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영걸 | 2013.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영걸의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 최우선변제 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 확인 실거래보다 높다
신한타워는 총 8세대, 사용승인일은 2012.04.27입니다. 대상 전용면적 59.9674㎡와 면적이 맞는 확인 실거래는 1건으로, 2023.08 전용 59.97㎡·2층·73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.97㎡ | 2 | 73,000,000원 |
현재 최저매각가 85,000,000원은 확인 실거래 73,000,000원의 116.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 85,000,000원이며, 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일합니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 가압류 · 국민건강보험공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 285,000,000원 중 예상배당은 83,070,000원이며 미배당액은 201,930,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 201,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 218,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 231,979,200원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 숨은 임차보증금 인수가 늘어나는 형태가 아니라, 실제 취득가격 자체가 낮아지는 일반적인 구조입니다. 현 최저가 85,000,000원이 확인 실거래보다 높은 만큼 가격 측면에서는 유찰 여부를 지켜볼 이유가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 대상 전용면적은 59.9674㎡입니다.
- 규모. 신한타워는 총 8세대, 사용승인일은 2012.04.27입니다.
- 토지. 대지 483.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목은 대, 평지·가로장방 형태이며 세로한면(가) 도로조건입니다.
- 공시지가. 104,800원/㎡입니다.
- 지역지구. 가축사육제한구역·절대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래가 1건이고 전체 세대수가 8세대여서 시세 표본과 매수층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 85,000,000원은 확인 실거래 73,000,000원의 116.4%입니다. 현 회차를 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 원본 확인. 이영걸의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재해 당해세가 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2019.08.16 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 현재 경매 절차를 대조해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 101동이지만 현황상 통칭 104동으로 조사돼 현장 방문 시 동일 물건인지 호수·출입구 표시를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.09.10 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이영걸은 그 이후인 2013.11.26 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격은 다르게 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득금액인 85,000,000원은 확인 실거래 73,000,000원보다 16.4% 높습니다. 여기에 8세대 소규모 건물, 거래 표본 1건, 국세·지방세 배당 확인과 공매 절차 교차 확인까지 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류입니다.
