창원지방법원 2025타경996. 경상남도 산청군 단성면 성내리 185-4에 관한 기타·토지 경매입니다. 감정평가 내용상 주택과 창고 등 복수 건물이 포함되고, 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 말소기준권리는 2013년 9월 27일 설정된 산청군농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 850,000,000원입니다. 이후 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

권리관계만 보면 매수인 인수 부담은 크지 않아 보입니다. 하지만 이 사건은 주택 한 채의 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 현황조사상 임차인 이영걸의 보증금과 확정일자가 미상이고, 공부상 면적과 실제 현황 면적이 다르며, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용 상태가 일치하지 않습니다. 실거래 자료를 통한 가격 검증 없이 신건 가격을 메리트 있다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 배당 변수를 구분해야 한다

권제현 명의의 소유권이전은 2004년 4월 3일 등기되어 있습니다. 2013년 9월 27일 산청군농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 2016년 국세 압류, 2017년 국민건강보험공단 압류, 2018년 산청군 압류 및 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 대상으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 기재됐지만 보증금은 확인 필요

현황조사상 임차인 이영걸이 기재되어 있습니다. 전입일은 2013년 11월 26일로, 말소기준권리인 근저당권 설정일 2013년 9월 27일보다 늦습니다. 제공된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있어, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사서를 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 비교 거래 확인 전에는 저가라고 단정할 수 없다

현재 확인 가능한 비교 실거래가를 바탕으로 감정가와 시장가격을 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 121,598,160원이 주변 시세보다 저렴한지, 또는 감정가가 적정한지는 판단을 보류해야 합니다. 이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 같지만, 신건이라는 사실이나 토지·건물 일괄매각이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오이며, 해당 금액이 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 토지와 건물의 개별 가치, 이용 가능한 면적, 도로 현황, 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,598,160원 가정)

현재 회차 매각가를 가정하면 집행비용 약 2,502,374원을 차감한 뒤 근저당권자에게 119,095,786원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 850,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 730,904,214원입니다. 이는 채권자의 미회수액을 나타내는 값이며, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 토지 및 건물은 단성면사무소 남측과 북동측 일대에 위치하는 것으로 기재되어 있습니다. 주위는 면소재지의 주택지대와 노선 상가지대이며, 주택·근린생활시설·시장·공공시설 등이 소재합니다.
• 교통. 감정평가상 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 실제 진입 동선과 차량 접근 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 이용상태. 일부 건물은 주택, 일부는 1층 주택·2층 창고, 별도 건물은 주택 및 화장실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물별 실제 이용과 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 목록 2-1의 공부상 면적은 49.68㎡이나 현황상 약 34.9㎡로 기재되어 있습니다. 면적 차이의 원인과 실제 사용 범위, 건축물대장·등기부·감정평가서의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 토지이용계획상 일반상업지역 및 제1종일반주거지역 등이 목록별로 기재되어 있고, 일부 목록에는 준주거지역도 포함됩니다. 지목은 대이나 목록 4는 일부 도로, 목록 6·7은 현황 도로로 기재되어 있어 경계와 실제 이용 상태 확인이 중요합니다.
• 규제. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 토지별 적용 범위와 향후 이용계획의 적합성을 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 매각에 포함됩니다. 반면 목록 1 일부 지상의 철거·이설이 용이한 이동식 아궁이와 장독 등은 매각에서 제외됩니다. 포함·제외 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사실만으로 건물의 구조적 안전성이나 수선 필요성까지 확인된 것은 아니므로 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 토지와 여러 건물이 묶인 물건이고 일부 면적·도로 이용에 관한 확인사항이 있습니다. 비교 실거래가를 통한 시장성 검증이 되지 않은 상태에서는 환금성과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이영걸의 보증금·차임·확정일자·실제 점유 범위 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조하세요.
• 면적 불일치 확인. 목록 2-1의 공부상 49.68㎡와 현황 약 34.9㎡의 차이를 확인하고, 건축물대장·등기부·감정평가서 및 실제 건물의 현황을 대조하세요.
• 토지 경계·도로 확인. 목록 4의 일부 도로 이용 및 목록 6·7의 현황 도로 상태를 확인하세요. 토지 경계, 실제 진입로, 이용 가능한 면적을 현장에서 점검해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ의 포함 여부와 이동식 아궁이·장독 등의 제외 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 당해세와 배당순위. 국세·지방세 관련 압류의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당요구 내역을 확인하세요. 실제 배당은 예상표와 달라질 수 있습니다.
• 채권액 대조. 신청채권자 청구금액 355,672,071원과 근저당 채권최고액 850,000,000원을 구분하고, 실제 채무 잔액 및 배당요구액을 확인하세요.
• 시장가치 검증. 인근의 비교 가능한 토지·주택 거래, 건물별 상태와 수선비, 도로 이용 조건을 확인하기 전에는 감정가나 유찰 후 가격이 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 현장과 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인하고, 점유·경계·건물 상태를 현장에서 점검하세요.

맺으며 — 인수액 0원과 가격 메리트는 별개의 문제

창원지방법원 2025타경996은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 현황조사상 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 산정상 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자는 미상이며, 일부 건물의 공부상 면적과 현황 면적이 다르고, 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

현재 최저가 121,598,160원은 감정가의 100%입니다. 비교 실거래가를 확인할 수 없는 상황에서는 이 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오 역시 시장가치가 입증됐다는 의미는 아닙니다. 당해세 배당 변수와 건물·토지 현황을 검증하고, 실제 시장가격 및 수선비를 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 판단: 권리상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격과 물건 현황은 추가 확인이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 토지·건물의 실제 가치, 면적 차이, 도로 이용 상태 및 배당 변수를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.