서울동부지방법원 2025타경51798. 광진구 중곡동 넥스트플래닛 지하1층 B101호, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 503,000,000원입니다. 권리분석에서 기준이 되는 권리는 2023.07.21. 안형선 근저당권 240,000,000원입니다. 그 이후의 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 B101호뿐 아니라 101호·102호·201호·202호 점유정보가 함께 나타나고, 그중 고해정과 최다민은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당분석은 이 두 사람의 보증금 35,000,000원 + 30,000,000원을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 확인된 실질취득금액은 568,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 지하1층비101호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,830,266,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2023.07.21. 을구 2번 근저당권 · 안형선 · 채권최고액 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 안형선 근저당
2019.08.23. 주식회사광장 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁에 신탁됐다가 2021.07.28. 신탁재산이 다시 주식회사광장에 귀속됐습니다. 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당이 설정됐으나 현재 권리자료에서는 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
현재 말소기준은 2023.07.21. 안형선 근저당권 240,000,000원입니다. 2024.05.13. 안형선이 신청한 이전 임의경매는 2024.05.23. 취하됐고, 현재 사건은 2025.07.21. 구룡포수산업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 2025.07.30. 국민건강보험공단 압류 역시 2026.05.14. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 6,500만원 + 미상 위험
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2023.11.06 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 고해정 | 101호, 102호 68.67제곱미터 | 2020.08.19 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 최다민 | 201호 114.35제곱미터 | 2021.06.21 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 신선하 | 202호 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
실제 임차인으로 정리된 사람은 위 5건이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. B101호 자체에는 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우와 최원우가 조사됐고, 두 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.21. 이후라 대항력이 없습니다.
반면 고해정은 2020.08.19., 최다민은 2021.06.21. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 배당표는 두 임차인의 보증금 총 65,000,000원을 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 신선하는 2021.10.13. 전입이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 6,500만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 확인분 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 503,000,000원 | 65,000,000원 | 568,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 402,400,000원 | 65,000,000원 | 467,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 321,920,000원 | 65,000,000원 | 386,920,000원 | 0원 |
현재 확인된 보증금 인수액은 각 회차 모두 65,000,000원으로 동일합니다. 따라서 낙찰가만 보고 판단해서는 안 되고 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 자금계획을 세워야 합니다. 신선하 관련 보증금이 추가로 확인되면 실제 부담은 이 표보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,430,000원 |
| 인수 · 임차인 고해정 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최다민 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 안형선 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 255,570,000원 |
현재 회차 배당가정에서는 안형선 근저당 240,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 고해정·최다민 보증금 65,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 255,570,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상업·업무 성격의 근린시설로 접근해야 합니다.
- 입지. 광진구 중곡동 용마사거리 북서측 인근으로, 접한 노선을 따라 상업용·주상용 건물이 주로 있고 후면에는 단독·다가구·다세대 주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 5·7호선 군자역이 있습니다. 능동로·긴고랑로 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하1층 지상7층 건물이며 사용승인일은 2019.06.24.입니다. 승강기·급배수·위생·화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지 2필지 일단은 남서측 약 25m 내외 도로와 동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 반영. 신건 최저가 503,000,000원만 보지 말고 확인 인수 65,000,000원을 더한 568,000,000원을 최소 자금 기준으로 보세요.
- 신선하 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 현황조사에는 B101호 외 101호·102호·201호·202호 점유자가 함께 나타납니다. 각 임차인의 점유 부분이 실제 이 매각대상에 포함되는지 반드시 대조하세요.
- 명세서와 배당표 불일치 확인. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으나 배당분석에는 65,000,000원 인수가 반영돼 있습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 직접 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당구조 확인. 청구액은 1,830,266,994원이지만 제공된 각 회차 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 나타납니다. 채권양도·근저당 말소 및 현재 신청채권자의 권리관계를 원본에서 확인하세요.
- 근린시설 가치검토. 공동주택처럼 단순 평형 시세만으로 접근하지 말고 실제 이용상태·임대관계·환금성을 함께 확인하세요.
맺으며 — “5.03억 낙찰”이 아니라 “5.68억 이상 취득”으로 본다
이 사건의 핵심은 신건이라는 사실이 아닙니다. 현재 최저매각가는 503,000,000원이지만 배당분석상 고해정·최다민의 보증금 65,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 확인된 범위의 실질취득금액은 568,000,000원입니다.
게다가 신선하는 말소기준보다 빠른 2021.10.13. 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당계산의 65,000,000원 인수 판단도 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리관계가 단순한 신건이 아니라, 임차인 범위와 인수금액을 원본으로 재확인해야 하는 근린시설입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하는 접근은 피해야 합니다.
