서울동부지방법원 2025타경51798. 광진구 중곡동 넥스트플래닛 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사광장입니다. 현재 말소기준권리는 2023.07.13. 을구 6번 박옥남 근저당권 300,000,000원이고, 이후 송이례 근저당권 180,000,000원, 조아영 근저당권 40,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유관계입니다. 고해정은 2020.08.19., 최다민은 2021.06.21. 전입으로 조사되어 말소기준일보다 빠르고, 배당 시뮬레이션에서는 두 사람의 보증금 합계 65,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 신선하는 2021.10.13. 전입으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 1층102호 · 서울특별시 광진구 긴고랑로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 기준 근린생활시설 등으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 사용승인일 2019.06.24. |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 522,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 1,830,266,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.13.
과거 2019년 신탁은 2021.07.28. 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 2021년·2022년에 설정됐던 구룡포수산업협동조합·안형선·유영임 관련 근저당권도 등기 자료상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 박옥남 근저당권입니다. 국의 압류는 2026.02.20. 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력과 승계 여부
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2024.06.13. | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2023.11.06. | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고해정 | 101호, 102호 68.67제곱미터 · 주거 | 2020.08.19. | 35,000,000원 / 3,500,000원 | 있음 | 없음 | 35,000,000원 인수 |
| 최다민 | 201호 114.35제곱미터 | 2021.06.21. | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 신선하 | 202호 | 2021.10.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
고해정은 2025.10.13. 배당요구를 했고, 신선하는 2025.09.30. 배당요구를 했습니다. 고해정·최다민은 확정일자가 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권 없이 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 처리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 522,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 65,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 587,000,000원입니다. 알려진 인수보증금 합계 65,000,000원은 현재 낙찰가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 총 취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건 시뮬레이션에서는 유찰돼도 인수액 65,000,000원이 그대로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 522,000,000원 | 65,000,000원 | 587,000,000원 | 5,620,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 417,600,000원 | 65,000,000원 | 482,600,000원 | 108,976,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 334,080,000원 | 65,000,000원 | 399,080,000원 | 191,397,120원 |
실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단을 하지 않습니다. 특히 현재는 0회 유찰의 신건이므로 가격 판단보다 권리·점유관계 확정이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,620,000원 |
| 인수 · 고해정 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최다민 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 박옥남 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 송이례 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 조아영 | 40,000,000원 | 34,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 520,000,000원 중 예상배당은 514,380,000원, 미배당은 5,620,000원입니다. 고해정·최다민 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 65,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 용마사거리 북서측 인근. 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물이 주로 있고, 후면에는 단독·다가구·다세대 주거용 건물이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 5·7호선 군자역이 있습니다. 능동로·긴고랑로에는 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지 2필지 일단은 남서측 폭 약 25m 내외, 동측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 65,000,000원 검증. 고해정·최다민 보증금이 실제로 본건 낙찰자에게 승계되는지 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 고해정 점유 확인. 조사상 101호·102호 68.67제곱미터를 사용하는 것으로 표시되어 있어 본건 102호와 직접 연결됩니다.
- 신선하 자료 대조. 현황조사에는 보증금 미상, 감정평가 참고사항에는 전세금 200,000,000원 전세권이 기재되어 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재는 감정가 522,000,000원과 동일한 신건 최저가입니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 인수 별도. 시뮬레이션상 1회·2회 유찰 시에도 인수액 65,000,000원은 그대로 남으므로 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “신건 5.22억”보다 먼저 확정할 것은 임차관계
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 편입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 등기가 아니라 임차인 승계 여부입니다. 현재 배당 시뮬레이션대로라면 최저가 522,000,000원에 인수 65,000,000원이 더해져 실질취득이 587,000,000원입니다. 여기에 신선하 관련 보증금 미상과 전세권 200,000,000원 기재, 그리고 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구가 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 원본 대조로 임차관계를 확정하기 전까지 인수 0원으로 보고 접근할 수 없는 사건입니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 현재 신건 가격을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
