서울동부지방법원 2025타경51798. 광진구 중곡동 넥스트플래닛 2층 203호, 감정 이용상태가 근린생활시설 등인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 293,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사광장이고, 현재 계산상 말소기준권리는 2023.07.21. 안형선 근저당권 240,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 이 근저당 이후의 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 구룡포수산업협동조합의 2,160,000,000원 근저당은 등기상 말소 표기가 있는 반면 2025.09.09.에는 그 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 함께 나타납니다. 신청채권자 역시 구룡포수산업협동조합이고 청구금액은 1,830,266,994원이어서, 입찰 전 현재 등기원인과 말소·이전 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 사용승인 2019.06.24. |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 1,830,266,994원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.21. 안형선 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.07.21. 안형선 근저당
과거 안형선이 신청한 2024.05.13. 임의경매개시결정은 2024.05.23. 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.07.21. 구룡포수산업협동조합 신청으로 등기되어 있습니다. 국의 압류는 2026.02.20. 해제로 말소됐습니다.
② 임차관계 — 본건 203호와 점유부분이 맞는지부터 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2024.06.13. | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2023.11.06. | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 고해정 | 101호, 102호 68.67제곱미터 | 2020.08.19. | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 최다민 | 201호 114.35제곱미터 | 2021.06.21. | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 신선하 | 202호 | 2021.10.13. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
고해정은 2025.10.13. 배당요구를 했고, 신선하는 2025.09.30. 배당요구를 했습니다. 고해정과 최다민은 전입일이 말소기준일인 2023.07.21.보다 앞서 대항력 있는 것으로 분류되어 있으며, 자동 배당 계산은 두 보증금 합계 65,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 반면 신선하는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 인수 · 고해정 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최다민 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 안형선 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,098,000원 |
배당 시뮬레이션은 고해정 35,000,000원과 최다민 30,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 이 계산을 그대로 적용하면 신건의 실질취득은 293,000,000원 + 65,000,000원 = 358,000,000원입니다. 다만 두 임차인의 점유부분이 본건 203호와 다르고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으므로 이 금액은 원본 대조 전까지 잠정 시나리오로 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 검증은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 293,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 9,681,600원 | 65,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 55,905,280원 | 65,000,000원 |
유찰되면 최저가는 234,400,000원, 187,520,000원으로 내려가지만 자동 계산상 임차인 인수액 65,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 더구나 신선하의 보증금은 미상이어서 그 임차관계가 본건에 실제 적용되는 경우 추가 위험의 크기도 아직 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 ‘용마사거리’ 북서측 인근으로, 접면 도로를 따라 상업용 또는 주상용 건물이 주로 있고 후면에는 단독·다가구·다세대 주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 5·7호선 군자역이 있습니다. 능동로·긴고랑로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상7층이며 사용승인일은 2019.06.24.입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측 폭 약 25m 내외, 동측 폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 임차인 특정. 현황조사 임차인들의 점유부분이 비101호·101/102호·201호·202호로 기재되어 있습니다. 본건 203호와의 귀속관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 65,000,000원 인수 검증. 배당 시뮬레이션은 고해정·최다민 보증금을 매수인 인수로 계산하지만, 매각물건명세서는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재합니다. 두 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 신선하 임차관계. 2021.10.13. 전입, 2025.09.30. 배당요구 기록이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 구룡포수산업협동조합 근저당의 말소 표기와 2025.09.09. 수협엔피엘대부주식회사 이전 기록, 현재 신청채권자 관계를 최신 등기부와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 현장 점유. 근린시설은 실제 점유자·영업 여부·호실 경계와 사용상태가 중요하므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 싸게 받는 문제보다 “누가 203호 임차인인가”가 먼저다
신건 최저가는 293,000,000원입니다. 숫자만 보면 단순하지만 실제 핵심은 가격이 아닙니다. 자동 배당 계산은 대항력 임차보증금 65,000,000원을 매수인에게 넘겨 실질취득을 358,000,000원으로 계산하는 반면, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 적혀 있습니다. 더 결정적인 문제는 그 임차인들의 점유부분이 101·102호와 201호이고, 보증금 미상인 신선하는 202호라는 점입니다. 본건은 203호입니다.
따라서 이 물건은 “권리 깨끗”이나 “6,500만원 인수” 어느 한쪽으로 단정하기보다, 203호에 실제로 귀속되는 임차관계와 근저당 말소·이전 상태를 원본으로 확인한 뒤 가격을 정하는 사건입니다. 확인 전 단계의 평가는 권리확인 우선, 가격판단 보류가 적절합니다.
