서울동부지방법원 2025타경51798. 광진구 중곡동 넥스트플래닛 2층 202호, 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 230,000,000원이고 매각기일은 2026.09.21입니다. 소유자는 주식회사광장입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층이며 사용승인일은 2019.06.24.입니다.
이 사건은 단순히 “신건 2.30억”으로 접근하면 안 됩니다. 계산된 말소기준은 2025.07.21. 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021.10.14. 신선하 명의 전세권 200,000,000원은 권리목록에서 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 동시에 예상배당에서는 같은 전세권에 200,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 입찰 전 원문 기준으로 어느 해석이 맞는지 확인하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,830,266,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 사용승인일 2019.06.24. |
① 권리 흐름 — 전세권 인수 판정이 핵심
2021.07.28. 구룡포수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,160,000,000원으로 설정됐으나 현재 권리목록에는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2025.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.09. 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 기재돼 있어, 이 부분도 현재 효력관계와 함께 원문 대조가 필요합니다.
② 임차·점유 현황 — 대상 202호는 신선하
현황조사 등에 기재된 점유·임차 정보는 총 5건이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 대상 202호에 직접 기재된 사람은 신선하 1명입니다. 나머지 4건은 비101호, 101호·102호, 201호에 관한 정보입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2023.11.06 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 고해정 | 101호, 102호 68.67제곱미터 | 2020.08.19 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 최다민 | 201호 114.35제곱미터 | 2021.06.21 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 신선하 | 202호 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
신선하는 현황조사상 2021.10.13. 전입했고 배당요구일은 2025.09.30.입니다. 임차보증금 자체는 현황조사 표에서 확인되지 않지만, 같은 이름의 을구 전세권이 2021.10.14. 전세금 200,000,000원, 범위 건물전부로 설정돼 있습니다. 따라서 “보증금 미상”이라는 이유만으로 대상 202호의 권리위험을 작게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 인수 · 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최원우 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고해정 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최다민 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 신선하 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,980,000원 |
예상배당상 신선하 전세권은 200,000,000원 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 동시에 별도로 105,000,000원의 임차보증금이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 전세권 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 19,376,000원 | 105,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 55,660,800원 | 105,000,000원 |
유찰되면 매각가는 184,000,000원, 147,200,000원으로 낮아지지만 전세권 관련 미배당은 19,376,000원, 55,660,800원으로 증가합니다. 게다가 계산상 매수인 인수액 105,000,000원은 각 회차에서 동일합니다. 따라서 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단할 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 용마사거리 북서측 인근으로, 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물이 주로 소재하고 후면에는 단독·다가구·다세대 등 주거용 건물이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 지하철 5·7호선 군자역이 위치합니다. 능동로·긴고랑로 주변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 대상토지 2필지 일단은 남서측 폭 약 25m 내외, 동측 폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 신선하 전세권 200,000,000원이 실제 매수인에게 존속·인수되는지, 배당으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원문을 같은 기준일로 대조해야 합니다.
- 202호 임차관계 확인. 신선하의 현황조사상 보증금은 미상입니다. 전세권 200,000,000원과 실제 임대차관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 105,000,000원 구분. 배당 계산에 인수로 반영된 4건은 비101호·101호·102호·201호입니다. 대상 202호와 법적으로 어떤 범위에서 연결되는지 매각대상 목록을 확인해야 합니다.
- 근저당 이력 대조. 2021.07.28. 구룡포수산업협동조합 근저당권은 이미 말소로 표시되지만 2025.09.09. 근저당권 이전 등기도 존재합니다. 현재 효력 상태를 원 등기부로 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 관련 메모에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 등기 분석 결과와 충돌하므로 최종 매각물건명세서 원문이 우선 확인 대상입니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘무엇을 인수하느냐’가 먼저다
감정가와 신건 최저가는 230,000,000원으로 같고 아직 유찰은 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 신건 가격이 아닙니다. 2021.10.14. 설정된 신선하 전세권 200,000,000원이 권리목록에서는 매수인 인수로 판정되는 반면, 예상배당에는 전액 배당되고 명세서 관련 메모에는 인수권리 없음으로 나타나는 판정 충돌이 있습니다.
또한 예상배당 계산상 다른 호실 임차보증금 105,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 금액이 대상 202호와 직접 연결되는지 역시 매각목록 대조가 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리관계 확정 전 응찰가를 논하기 어려운 유형입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리위험이 자동으로 줄어드는 구조가 아니므로, 입찰 전 전세권·임차관계·매각대상 범위를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
