서울동부지방법원 2025타경51798. 서울 광진구 중곡동 넥스트플래닛 1층101호 근린시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 516,000,000원으로 같습니다. 이 사건은 가격 자체보다 임차인과 인수범위를 먼저 봐야 합니다. 산출된 말소기준권리는 2023.07.13 박옥남의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이며, 같은 접수일·접수번호로 송이례의 180,000,000원 근저당권도 존재합니다. 이후 조아영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사된 점유·임차 내역은 5건이고, 이 가운데 고해정·최다민·신선하 3건은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 고해정과 최다민의 보증금 합계 65,000,000원은 배당 시나리오에서 매수인 인수로 반영됐고, 신선하는 대항력은 있으나 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 사용승인일 2019.06.24. |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,830,266,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.13
등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2021.07.28 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 2022년 안형선·유영임 근저당도 2023.06.20 말소됐습니다. 따라서 현재 산출된 말소기준은 2023.07.13 박옥남 근저당입니다.
같은 날 송이례의 채권최고액 180,000,000원 근저당이 함께 설정됐고, 2025.05.19 조아영 40,000,000원 근저당과 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.08.28 국의 압류는 2026.02.20 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인 — 확인 인수 6,500만원 + 보증금 미상 1건
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그리드닷에이 대표 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원우 | 비101호 83.21제곱미터 | 2023.11.06 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고해정 | 101호, 102호 68.67제곱미터 · 주거 | 2020.08.19 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최다민 | 201호 114.35제곱미터 | 2021.06.21 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선하 | 202호 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
고해정은 2020.08.19, 최다민은 2021.06.21, 신선하는 2021.10.13 전입해 모두 2023.07.13 말소기준권리보다 빠릅니다. 고해정은 2025.10.13 배당요구를 했고, 신선하도 2025.09.30 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 최다민 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,560,000원 |
| 인수 · 고해정 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최다민 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 박옥남 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송이례 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 조아영 | 40,000,000원 | 28,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 520,000,000원 중 508,440,000원이 배당되고 11,560,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 고해정·최다민 보증금 65,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 6,500만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 516,000,000원 | 508,440,000원 | 11,560,000원 | 65,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 412,800,000원 | 406,272,000원 | 113,728,000원 | 65,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 330,240,000원 | 324,816,640원 | 195,183,360원 | 65,000,000원 |
고해정·최다민에 대한 확인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 65,000,000원으로 동일합니다. 따라서 최저매각가만 내려간다고 실제 취득 부담이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다. 더구나 신선하의 보증금이 미상이므로, 유찰가만 보고 “싸졌다”라고 판단할 단계가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마사거리 북서측 인근. 접한 노선을 따라 상업용·주상용 건물이 주로 있고, 후면에는 단독·다가구·다세대 등 주거용 건물이 분포합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 지하철 5·7호선 군자역이 있습니다. 능동로·긴고랑로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층 지상7층이며 사용승인일은 2019.06.24.입니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측 폭 약 25m 내외, 동측 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 일부 토지는 조망가로특화경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신선하 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 65,000,000원 인수 재검증. 고해정 35,000,000원, 최다민 30,000,000원이 배당 시나리오상 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 명세서 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 문구와 임차 조사·배당 시나리오가 서로 맞지 않습니다. 어느 자료가 최종 기준인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유부분 확인. 조사된 임차·점유부분에 101호·102호·201호·202호·비101호가 함께 나타납니다. 실제 매각대상과 각 임차인의 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 신청채권 권리관계 확인. 구룡포수산업협동조합 청구액은 1,830,266,994원이나 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 시세는 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 516,000,000원의 감정가·최저가가 적정한지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 5.16억”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건은 말소기준권리 이후 근저당이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않아 보입니다. 하지만 실제 입찰판단은 전혀 단순하지 않습니다. 고해정과 최다민의 보증금 합계 65,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 신건 기준 실질취득 부담은 최소 581,000,000원이고, 신선하는 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다.
게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 임차 조사·배당 시나리오가 서로 충돌합니다. 시세 자료도 없어 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마인지보다 실제 인수채무가 얼마인지 확정하는 것이 먼저입니다. 신선하 보증금과 각 점유범위, 명세서의 최종 인수 판단이 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
