서울동부지방법원 2025타경51798. 중곡동 넥스트플래닛 2층 201호로, 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 7층의 철근콘크리트 구조이며 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 7.53억이 아니라 매수인이 추가로 떠안을 수 있는 임차보증금입니다. 배당계산상 고해정 35,000,000원과 최다민 30,000,000원, 합계 65,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

따라서 현재 회차에서 알려진 비용구조만 놓고 보면 낙찰대금 753,000,000원에 인수액 65,000,000원을 더한 818,000,000원이 최소 실질취득액입니다. 이와 별도로 신선하는 2021.10.13 전입이 확인되지만 보증금이 확인되지 않아, 추가 부담액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다. 최저가만 보고 7.53억짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 선후관계가 핵심

등기상 계산된 말소기준권리는 2023.07.13 박옥남 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 송이례 180,000,000원의 근저당권도 존재하며, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2024.08.28 국 압류는 2026.02.20 해제로 이미 말소됐고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 알려진 인수 6,500만원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사 등에 기재된 임차인은 실제 임차인 5명입니다. 이 가운데 말소기준일 뒤 전입한 주식회사 그리드닷에이와 최원우는 대항력이 없는 것으로 분류되고, 고해정·최다민은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 신선하는 전입시점은 말소기준일 전이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 최종 확정하기 전 원문 확인이 필요한 임차인입니다.

고해정은 2025.10.13, 신선하는 2025.09.30 배당요구가 확인됩니다. 다만 고해정과 최다민은 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 신선하는 보증금 자체가 확인되지 않아 금액 확정이 불가능합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 알려진 인수액 65,000,000원을 포함하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 818,000,000원이므로, 가격을 비교할 때도 753,000,000원이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 753,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 배당대상 채권 480,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 263,070,000원입니다. 반면 고해정·최다민의 65,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 실질취득 구조

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용마사거리 북서측 인근. 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물이 주로 소재하고, 후면에는 단독·다가구·다세대 등 주거용 건물이 주로 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 북동측 인근에 지하철 7호선 중곡역, 남서측 인근에 5·7호선 군자역이 위치합니다. 능동로·긴고랑로를 따라 버스정류장이 있습니다.
• 건물·설비. 2019.06.24 사용승인된 철근콘크리트 건물로 승강기, 급배수·위생, 화재탐지·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며, 감정평가상 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이므로 매수층과 임대수요를 아파트식으로 가정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 입찰가 산정 시 현장 임대료와 상가 거래사례 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 임차인 최다민 확인. 201호 114.35㎡ 점유, 2021.06.21 전입, 보증금 30,000,000원·월세 2,500,000원으로 조사됐고 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
• 호실별 임대차 범위 대조. 고해정은 101·102호, 신선하는 202호로 조사되어 있으므로, 본 매각대상 201호와 다른 호실의 임차관계가 배당·인수계산에 포함된 이유를 원문에서 확인해야 합니다.
• 신선하 보증금 확인. 2021.10.13 전입·2025.09.30 배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 확인 전에는 추가 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 매각물건명세서 재대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으나, 임차자료와 배당계산에는 65,000,000원 인수가 반영되어 있어 원문 대조가 필수입니다.
• 가격은 실질취득 기준. 현재 회차에서 알려진 실질취득은 최소 818,000,000원입니다. 낙찰가 753,000,000원만으로 투자성을 판단하지 마세요.
• 근린시설 시세 확인. 비교 가능한 실거래 정보가 없어 현재 자료만으로 시세 할인율을 산정할 수 없습니다. 상가 매매사례·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황을 최신본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “7.53억 낙찰”이 아니라 “8.18억+ 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 낙찰가 밖의 부담입니다. 현재 신건 최저가는 753,000,000원이지만 고해정·최다민 보증금 65,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 알려진 최소 실질취득액은 818,000,000원입니다. 여기에 신선하의 보증금이 미상이라 추가 부담 가능성도 닫히지 않았습니다.

등기상 후순위 권리 자체는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차관계가 단순하지 않고 본 호실과 다른 호실 임차정보가 함께 나타나므로 호실별 임대차 범위와 실제 인수대상을 원문에서 확정하기 전에는 공격적으로 입찰하기 어렵습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 818,000,000원 이상의 실질취득액이 시장가 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 권리는 확인 필요, 가격은 보류. 현재 단계의 결론입니다.