수원지방법원 2025타경52873. 시흥시 대야동 다온프라자 3층 301호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 본건이 근린생활시설(의원)이고 감정평가 기준 공실로 확인됩니다. 따라서 일반 주거용 물건처럼 접근하기보다 실제 이용상태와 상가성 환금성을 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2020.03.12 성남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,222,400,000원이고 공동담보목록 제2020-127호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 김혁주 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기상 1번 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 301호 · 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설(의원) · 감정평가 기준 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층건 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2020.02.27 |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 288,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,518,457,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.03.12 설정된 성남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2025.03.21 김혁주 근저당권을 포함해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다. 현재 회차 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 303·304호와 본건 301호를 구분해야 한다
조사상 실제 임차인은 김장진으로 확인되지만, 점유 부분은 3층 303호·304호로 기재되어 있습니다. 본건은 3층 301호이며 감정평가 기준 공실입니다. 따라서 김장진의 보증금을 본건 301호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303, 304호 | 2022.07.19 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 2025.08.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
감정가 589,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 288,610,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 본건은 근린생활시설(의원) 이용상태이고 공실이므로, 감정가 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
현재 회차 다음 시나리오는 3회 유찰 시 202,027,000원, 4회 유찰 시 141,418,900원으로 제시되어 있습니다. 회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,840,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 5,222,400,000원 | 283,769,460원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김혁주 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 김길곤 | 176,166,950원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 김범식 | 373,640,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 정은숙 | 195,264,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 추평순 | 171,904,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 유한회사대성주유소 | 144,020,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 유한회사건성유업상무주유소 | 106,848,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 유한회사신도시주유소 | 146,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,840,540원을 제외한 283,769,460원이 1순위 근저당권 배당으로 계산되고, 그 뒤 권리에는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 6,953,393,490원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2020.02.27의 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되고, 토지 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(의원)이나 감정평가 기준 공실입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되어 있습니다.
⑥ 입찰 판단 체크리스트
- 호실 구분. 김장진의 점유는 303·304호로 본건 301호와 다릅니다. 본건의 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.03.12 성남중앙신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 1번 근저당권의 이후 이전등기까지 원본 등기사항에서 대조하세요.
- 미배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 6,953,393,490원은 곧 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 배당 추정상 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건 표시와 실제 이용상태를 혼동하지 말고, 근린생활시설(의원) 이용 가능성과 공실 상태를 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 288,610,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 결론이 아니다
본건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2020.03.12 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 또한 조사된 임차인 김장진은 303·304호 점유자로 본건 301호와 호실이 다르고, 본건은 감정평가 기준 공실입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰되어 589,000,000원의 감정가가 288,610,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만 이 숫자만으로 시장 대비 저가라고 판단할 근거는 되지 않습니다. 특히 본건은 감정 이용상태상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
