수원지방법원 2025타경52873. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 304호입니다. 현재 최저매각가는 425,320,000원으로 감정가 868,000,000원의 약 49% 수준이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려왔지만, 이 물건은 일반적인 주거용 물건처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다. 공부상 용도와 실제 이용형태를 함께 봐야 합니다.
권리상 말소기준권리는 2020.03.12. 설정된 성남중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 그 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류, 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.10.23.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 권리 흐름을 확인할 필요가 있습니다. 이 물건의 실질적인 난점은 권리 인수보다 현황 복원과 사용상태 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층304호 도로명주소: 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 근린생활시설(의원)으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 425,320,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중앙신용협동조합 / 2,518,457,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 유찰 | 2회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 김장진. 3층 303·304호를 주거로 사용하며 보증금 60,000,000원, 차임 6,250,000원이고 2022.07.19. 전입했습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 전입신고가 2020.03.12. 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 확정일자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303, 304호 · 주거 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 없음 | 미상 |
② 핵심 변수 — 303호와 304호 일체 사용
매각물건명세서 비고에는 공부상 근린생활시설(의원)으로 기재된 303호와 304호가 벽체 구분 없이 의원으로 일체 사용 중이고, ‘서울진외과의원’ 상호 표시가 있는 것으로 조사됐습니다. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다. 다만 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 425,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,653,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 5,222,400,000원 | 418,666,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김혁주 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 김길곤 | 176,166,950원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 김범식 | 373,640,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 정은숙 | 195,264,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 추평순 | 171,904,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 유한회사대성주유소 | 144,020,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 유한회사건성유업상무주유소 | 106,848,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 유한회사신도시주유소 | 146,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 약 6,653,200원을 제외한 418,666,800원이 말소기준권리인 근저당권에 배당되는 구조입니다. 총 채권액은 7,237,162,950원으로 집계되고 미배당액은 6,818,496,150원입니다. 임차인에 대한 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 ‘시흥대야역’ 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·주택이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,401,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 광대소각 도로에 접합니다. 토지면적은 1,287.6㎡입니다.
- 현황. 기호(3)~(6)은 근린생활시설(의원)으로 이용 중이고, 기호(1)·(2)는 공실로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가 확인. 최저매각가는 425,320,000원, 감정가 대비 49%, 2회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 297,724,000원(감정가 34%), 208,406,800원(감정가 24%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 현황 복원. 303호와 304호의 일체 사용 상태와 독립성 회복 범위를 현장에서 직접 확인하세요. 복원비용은 현재 정확히 산정되지 않았습니다.
- 임차인. 김장진의 전입일은 2022.07.19.로 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없어, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·사용. 실제 의원 이용 흔적과 ‘서울진외과의원’ 상호 표시가 확인된 만큼, 현장 점유와 시설물 상태를 계약·인도 관점에서 함께 점검해야 합니다.
- 배당·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영될 수 있으므로 원문서와 최종 배당표를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정인 제출 사실조회회신서 및 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 현황을 봐야 한다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.03.12. 성남중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·추가 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김장진도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 도시형생활주택이라는 사건의 용도 표기와 달리 실제 이용은 근린생활시설(의원)로 확인됐고, 303호와 304호가 벽체 구분 없이 일체 사용되고 있습니다. 복원이 용이하다는 조사 결과는 있지만 복원비용은 정해지지 않았습니다. 그래서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 하락이 아니라 현재 현황을 독립된 304호로 되돌릴 수 있는지와 그 비용입니다. 현재 425,320,000원은 감정가보다 충분히 낮지만, 그 숫자만으로 매수 결정을 내리기보다 현장과 서류의 일치 여부를 끝까지 확인해야 합니다.
