수원지방법원 2025타경52873. 시흥시 대야동 다온프라자 3층 303호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에서는 303호를 근린생활시설(의원)로 보고 있습니다. 등기상 말소기준은 2020.03.12. 성남중앙신용협동조합의 근저당권이고, 이후 설정된 김혁주 근저당과 다수 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 중요한 현물 변수는 호실 경계입니다. 매각물건명세서에 따르면 공부상 근린생활시설(의원)로 304호와 벽체 구분 없이 일체로 의원으로 사용되고 있으며 ‘서울진외과의원’ 상호가 표시돼 있습니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 특정할 수 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원은 용이한 것으로 조사됐지만, 복원에 필요한 비용은 정확히 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 303호 · 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 308,700,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,518,457,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2020.02.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.12. 을구 1번 성남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,222,400,000원이며 공동담보목록 제2020-127호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.21. 김혁주의 근저당권 700,000,000원과 2025년의 가압류들, 2025.07.21. 임의경매개시결정, 이후 국·시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303, 304호 · 주거 | 2022.07.19 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김장진 1명입니다. 전입일 2022.07.19.은 말소기준인 2020.03.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 60,000,000원, 차임은 6,250,000원이며 2025.08.13. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 배당표상 0원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 630,000,000원, 현재 최저매각가는 308,700,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 216,090,000원(감정가 34%), 151,263,000원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 특히 공부상 용도와 현황 이용이 다르고, 303호와 304호의 벽체가 제거된 상태라는 점까지 감안하면 가격 판단에는 복원비와 개별 호실 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,121,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 5,222,400,000원 | 303,578,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김혁주 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김길곤 | 176,166,950원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김범식 | 373,640,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 정은숙 | 195,264,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 추평순 | 171,904,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 유한회사대성주유소 | 144,020,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 유한회사건성유업상무주유소 | 106,848,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 유한회사신도시주유소 | 146,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,237,162,950원 중 예상 배당액은 303,578,200원이고, 미배당액은 6,933,584,750원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·복원 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
감정평가 이용상태는 303호를 포함한 기호(3)~(6)가 근린생활시설(의원)으로 이용 중이라고 기재합니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 페어글라스·석재붙임, 내벽은 페인팅·인테리어, 창호는 페어글라스 창호입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 시흥대야역 동측 인근. 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,287.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 303호와 304호는 벽체 구분 없이 일체로 이용된 사실이 별도로 확인됩니다.
- 환금성. 공부상 도시형생활주택과 현황상 의원 이용이 함께 확인되고 호실 복원 이슈가 있어, 일반 주거형 물건처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303·304호 경계 확인. 현장에서 각 전유부분의 위치·면적 특정 가능 여부와 실제 벽체 상태를 확인해야 합니다.
- 복원비 확인. 독립성 복원이 용이하다고 조사됐지만 비용은 정확히 산정되지 않았습니다. 응찰가에 복원비 변수를 별도로 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 근린생활시설(의원)입니다. 실제 사용과 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김장진은 303, 304호를 점유하는 것으로 조사됐고 대항력은 없습니다. 낙찰 후 점유 이전 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 간주하지 않아야 합니다.
- 선순위 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 상태를 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.03.11. 감정인 제출 사실조회회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 복원과 가격 검증’이 핵심
등기상으로는 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 김장진도 전입이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다.
하지만 2회 유찰로 최저가가 308,700,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 실거래 자료가 없고, 303호와 304호를 벽체 없이 일체로 사용한 현황, 공부상 도시형생활주택과 현황상 근린생활시설(의원)의 차이, 정확히 산정되지 않은 복원비가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원이나, 물리적 복원과 활용·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
