수원지방법원 2025타경52873. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 306호입니다. 사건 데이터상 용도 분류는 도시형생활주택이지만, 매각물건명세서 비고에는 공부상 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며 ‘서울진외과의원’ 상호 표시가 있다고 적혀 있습니다. 감정평가의 이용상태에서도 301·302호는 공실, 303~306호는 근린생활시설(의원)로 이용 중이라고 기재되어 있어, 실제 현황과 공부상 용도를 단순 주거용으로 전제해서는 안 됩니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 4.57억에서 최저매각가 2.2393억까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가 대비 49.0% 수준입니다. 다만 이 물건은 시세 실거래 데이터가 제시되어 있지 않아, 이 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 현재 가격 메리트는 실거래 비교가 아닌 감정가 대비 할인 폭과 용도·공실·배당 리스크를 함께 보고 판단해야 합니다.
핵심지표
223,930,000원 · 감정가의 49.0%
0원 · 배당표상 매수인 인수액 없음
도시형생활주택 · 현황상 근린생활시설(의원)
7,017,167,970원 채권 미배당
① 물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층306호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 용도 | 도시형생활주택 · 현황평가상 근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 223,930,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,518,457,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
② 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.12 성남중앙신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 5,222,400,000원으로 크고, 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전되었습니다. 이후 갑구의 가압류 8건, 2025.07.21 임의경매개시결정, 2025.12.26 국의 압류와 2026.04.09 시흥시 압류, 그리고 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
③ 임차인 확인 — 본건 306호의 인수 위험은 0원
현황 자료상 임차인 김장진은 3층 303·304호를 대상으로 하며, 전입일은 2022.07.19입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.08.13에 접수되었습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303·304호 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 없음 | 2025.08.13 |
④ 배당분석 — 현재 회차에서도 선순위 근저당이 대부분을 흡수
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,935,020원 |
| 1. 성남중앙신용협동조합 근저당 | 5,222,400,000원 | 219,994,980원 |
| 2. 김혁주 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 김길곤 가압류 | 176,166,950원 | 0원 |
| 4. 김범식 가압류 | 373,640,000원 | 0원 |
| 5. 정은숙 가압류 | 195,264,000원 | 0원 |
| 6. 추평순 가압류 | 171,904,000원 | 0원 |
| 7. 유한회사대성주유소 가압류 | 144,020,000원 | 0원 |
| 8. 유한회사건성유업상무주유소 가압류 | 106,848,000원 | 0원 |
| 9. 유한회사신도시주유소 가압류 | 146,920,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 223,930,000원 가정. 총 채권액 7,237,162,950원 중 예상배당은 219,994,980원, 미배당은 7,017,167,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아질 수 있지만 배당 부족은 확대
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 223,930,000원 | 49% | 7,017,167,970원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 156,751,000원 | 34.3% | 7,083,406,464원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 109,725,700원 | 24.01% | 7,129,773,410원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 1.56751억, 1.097257억까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 동시에 채권자의 미배당액은 7,083,406,464원과 7,129,773,410원으로 더 커집니다. 즉 가격 할인은 확대되지만 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 결국 의사결정의 핵심은 낮아진 매각가가 이 물건의 실제 용도와 공실 상태를 감안했을 때 충분한지 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.02.27.이며 위생·급배수·승강기·주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 명세서 비고와 감정평가 이용상태에서 근린생활시설(의원) 관련 내용이 확인되므로 주거용 전제를 피해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 매각물건명세서에는 공부상 근린생활시설(의원) 및 ‘서울진외과의원’ 상호 표시가 있습니다. 응찰 전 건축물대장·명세서·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 이용상태상 301·302호는 공실, 303~306호는 근린생활시설(의원)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 306호의 실제 점유 및 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 범위. 김장진의 임차부분은 303·304호로 기재되어 있고 본건은 306호입니다. 보증금 60,000,000원은 본건 306호 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 223,930,000원에서도 선순위 성남중앙신용협동조합이 대부분을 배당받고 후순위 채권자들은 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물 관련 공부 및 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 자동 저가매수”는 아니다
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라 인수 위험은 제한적입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 무엇보다 도시형생활주택이라는 사건 분류와 근린생활시설(의원)이라는 현황 설명이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 실제 용도·공실 상태·현황 적합성·추가 유찰 가격입니다. 현재 가격은 검토할 만한 수준까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기보다 용도와 현황을 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
