수원지방법원 2025타경52873. 시흥시 대야동 다온프라자 3층 305호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있으나, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 근린생활시설(의원)이 확인되고 ‘서울진외과의원’ 상호가 표시되어 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사아이에스이고, 말소기준은 2020.03.12. 설정된 성남중앙신용협동조합의 채권최고액 5,222,400,000원 근저당입니다.
그 이후 김혁주의 근저당권, 다수 가압류, 국·시흥시 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 243,040,000원으로 감정가의 49%이고, 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 구조는 “권리상 인수 없음”을 뜻할 뿐, 곧바로 “시세보다 저렴함”을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 305호 · 도로명 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부·감정상 근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 243,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중앙신용협동조합 / 2,518,457,177원 |
| 말소기준 | 2020.03.12. 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 · 채권최고액 5,222,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당은 2020.03.12. 설정됐고, 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 동일한 1번 근저당권의 권리이전 기록입니다. 2025.03.21. 김혁주 근저당과 2025년 6월의 가압류들, 2025.12.26. 국 압류, 2026.04.09. 시흥시 압류는 말소기준 이후 권리로 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 신고 호수와 본건 305호가 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303, 304호 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 2022.07.19. | 2025.08.13. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
신고된 임차인 김장진의 점유 부분은 3층 303·304호로 기재되어 있어 본건 305호와 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2022.07.19.도 말소기준일 2020.03.12.보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 배당요구는 2025.08.13. 접수된 것으로 나타납니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인율은 별개
감정가는 496,000,000원, 현재 최저매각가는 243,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 170,128,000원, 4회 유찰 시 119,089,599원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에서는 실거래 가격과의 직접 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”고 평가하거나, 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 공부·감정상 근린생활시설(의원) 이용이 확인되므로 실제 응찰 판단에서는 해당 용도의 거래가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,560원 |
| 2. 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 5,222,400,000원 | 238,837,440원 |
| 3. 근저당 · 김혁주 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김길곤 | 176,166,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김범식 | 373,640,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정은숙 | 195,264,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 추평순 | 171,904,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유한회사대성주유소 | 144,020,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 유한회사건성유업상무주유소 | 106,848,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 유한회사신도시주유소 | 146,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,237,162,950원 중 예상 배당액은 238,837,440원이며, 미배당액은 6,998,325,510원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 243,040,000원 | 238,837,440원 | 6,998,325,510원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 170,128,000원 | 166,946,208원 | 7,070,216,742원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,089,599원 | 116,622,345원 | 7,120,540,605원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 집합건물이며 사용승인일은 2020.02.27.입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 호실은 공실, 일부 호실은 근린생활시설(의원)로 이용 중이며, 본건 관련 비고에는 ‘서울진외과의원’ 상호 표시가 확인됩니다.
- 토지·도로. 토지는 상업용으로 이용되고, 북동측 약 40미터·북서측 약 12미터·남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 496,000,000원 대비 최저가 243,040,000원이라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도와 공부·감정상 이용 표현이 함께 존재하므로 현황·건축물 관련 원본에서 305호의 정확한 용도와 이용 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 김장진의 신고 점유는 303·304호입니다. 본건 305호의 실제 점유 상태와 ‘서울진외과의원’ 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 및 시흥시 압류가 등기되어 있고 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구·교부청구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 1번 근저당은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기에서 권리자와 경매절차상 지위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2020.03.12. 성남중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 김장진의 임차 신고 역시 303·304호에 관한 것으로 본건 305호와 일치하지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 243,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 시세 할인율로 바꿔 말할 근거는 없습니다. 공부·감정상 근린생활시설(의원) 이용이 확인되는 만큼 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 305호의 정확한 용도·점유와 실제 시장가격을 얼마만큼 확인하느냐입니다.
