수원지방법원 2025타경52873. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 6.65억원, 현재 최저매각가는 3.2585억원으로 두 번 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2020.03.12 설정된 성남중앙신용협동조합의 1번 근저당권이며, 이를 기준으로 이후의 다수 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 별도로 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 ‘반값 경매’로 접근하면 안 됩니다. 실거래 자료가 없어 최저매각가가 실제 시장가보다 싼지 확인할 수 없고, 매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태가 모두 근린생활시설(의원) 및 공실로 나타납니다. 헤더의 도시형생활주택이라는 물건 분류와 별개로 실제 현황은 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층302호 경기도 시흥시 은계로 347 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 소유자 | 유한회사아이에스 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 325,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중앙신용협동조합 / 2,518,457,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
2020.03.12 성남중앙신용협동조합의 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.21 김혁주의 근저당권, 2025.06.24~2025.06.25 다수 가압류, 2025.07.21 임의경매개시결정, 2025.12.26 및 2026.04.09 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.23에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 확인 — 다른 호실 임차인과 본건을 구분
| 임차인 | 점유 호실 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 김장진 | 3층 303, 304호 | 60,000,000원 | 6,250,000원 | 대항력 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 · 배당요구 2025.08.13 |
확인된 임차인은 3층 303·304호를 점유하는 김장진으로, 본건인 302호와 다른 호실입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 본건 매수인의 인수액에는 반영되지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 매각가 325,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,361,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 5,222,400,000원 | 320,488,100원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김혁주 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김길곤 | 176,166,950원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김범식 | 373,640,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 정은숙 | 195,264,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 추평순 | 171,904,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 유한회사대성주유소 | 144,020,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 유한회사건성유업상무주유소 | 106,848,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 유한회사신도시주유소 | 146,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 325,850,000원에서는 집행비용 5,361,900원을 제외한 대부분이 1번 근저당권자에게 배당되고, 후순위 권리에는 미배당이 발생합니다. 채권자 총 청구액은 7,237,162,950원이고 예상 배당 총액은 320,488,100원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 ‘시흥대야역’ 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2020.02.27 사용승인된 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 40미터, 북서측 약 12미터, 남서측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역 등 여러 용도지역·제한사항이 포함되어 있고, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 기타 임대관계 등은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘49%’ 숫자만 보고 접근하지 않기. 현재 최저매각가는 감정가 665,000,000원의 49%지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 회차 전략. 현재 2회 유찰 325,850,000원, 3회 유찰 시 228,095,000원, 4회 유찰 시 159,666,500원 시나리오가 제시되어 있어 회차별 가격을 비교하세요.
- 본건 호실 확인. 확인된 임차인 김장진은 303·304호 점유자로 본건 302호와 다릅니다. 본건 실제 점유·사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 근린생활시설(의원) 공실 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가상 현재 공실로 조사된 만큼 현장 상태와 실제 사용형태를 확인하세요.
- 등기·세금·관리비 확인. 다수 압류가 존재하므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사 및 관리비 관련 자료를 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
권리관계만 보면 이 물건은 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 말소기준권리 이후 다수 근저당·가압류·압류가 누적됐지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실거래 자료가 없어서 현재 최저가 325,850,000원이 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 더구나 본건은 근린생활시설(의원) 공실로 조사되어 실제 이용형태와 수요를 반드시 따져야 합니다. 핵심은 ‘등기상 인수위험은 낮다’와 ‘가격·상품성이 좋다’를 분리해 판단하는 것입니다. 권리는 안전형, 가격과 이용상태는 현장 확인형으로 접근하는 것이 맞습니다.
