수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-765호입니다. 소유자는 김보성이고, 2021.02.04 매매를 원인으로 2021.03.04 소유권을 이전받았으며 거래가액은 242,325,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.09 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,064,000,000원입니다.
그 뒤 2024.06.03 하나은행 근저당권 360,000,000원, 2025.07.23 임의경매개시결정, 2025.08.04 국민은행 가압류 366,126,287원이 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 예상배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2025.08.01에는 서울회생법원의 파산선고결정 등기가 존재하므로, 입찰 전 법원 기록과 매각 관련 원문에서 절차 관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경748 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-765호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김보성 · 2021.02.04 매매 · 거래가액 242,325,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,746,493,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 파산선고 등기는 별도 확인
임차인은 없습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2024.05.09 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2021.03.04 중소기업은행 근저당권 1,884,000,000원은 2024.05.09 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 하나은행 추가 근저당, 경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 289,000,000원인 신건입니다. 확인 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로, 이 가격이 시장가보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 현재 최저가와 유찰 시나리오를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 289,000,000원 | 2,505,972,287원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 231,200,000원 | 2,562,963,087원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 184,960,000원 | 2,608,555,727원 |
유찰될수록 매각가가 낮아져 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,064,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 366,126,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 2,790,126,287원, 예상 배당액은 284,154,000원, 미배당액은 2,505,972,287원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 이용상태·물리적 독립성 — 벽체가 없는 상태
매각물건명세서 비고에 따르면 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 감정시점 현재 구분건물 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이었습니다. 다만 감정인의 사실조회 회신에 따르면 각 구분건물의 위치 및 면적 특정은 가능하고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모
- 용도. 공장용지 · 공업용 토지이며 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구에 포함됩니다.
- 특수지역. “반월특수지역”에 해당해 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 합니다.
- 토지규제. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지현황. 토지면적 33,514.7㎡ · 공시지가 1,278,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대로한면입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 확인. 반월특수지역의 입주자격·매수자격을 관계기관과 매각 관련 원문에서 사전에 확인하세요.
- 벽체·경계 확인. 감정시점에는 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이었습니다. 에프-765호의 실제 위치·면적 특정과 복원 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 파산선고 확인. 2025.08.01 파산선고 등기가 있으므로 현재 경매절차와의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 가격 보수적 판단. 확인 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 신건 289,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 전제하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정 총 미배당은 2,505,972,287원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인의 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사건기록과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리배당표만 보면 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 다른 곳에 있습니다. 반월특수지역의 매수자격, 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 현 상태, 그리고 2025.08.01 파산선고 등기입니다. 또한 신건 최저가 289,000,000원이 실제 시장가보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 자격·현황·절차 확인을 통과해야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 유형입니다.
