수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-766호입니다. 소유자는 김보성으로, 2021.03.04. 거래가액 216,477,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.09. 설정된 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 2,064,000,000원입니다. 이후 같은 하나은행의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리표만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 담보권은 없습니다. 그러나 이 사건은 권리관계보다 매수자격·물건의 독립성·환금성 쪽이 더 중요합니다. 매각물건명세서에 “반월특수지역”으로 기재되어 있고 입주자격 및 매수자격 사전 확인이 요구됩니다. 또 감정시점 현재 각 구분건물이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 하나은행

임차인 없음. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.03.04. 중소기업은행 근저당권이 있었으나 2024.05.09. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 2024.06.03. 후순위 하나은행 근저당권, 2025.07.23. 임의경매개시결정, 2025.08.04. 국민은행 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 이 물건의 핵심 — 가격보다 먼저 ‘자격’

실거래 비교 자료가 없어 감정가 258,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 가격 할인 여부를 근거 없이 평가하기보다, 매각물건명세서에 적힌 반월특수지역 입주자격 및 매수자격을 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

신건 258,000,000원 가정 시 집행비용 4,412,000원 후 선순위 하나은행 근저당권에 253,588,000원이 배당되고, 후순위 하나은행 근저당권과 국민은행 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 2,536,538,287원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 토지·이용 규제 메모

• 토지 성격. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역입니다.
• 형상·접면. 평지·사다리형 토지이며 광대로한면 조건입니다.
• 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다.
• 권역. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역에 포함됩니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매수자격 확인. 반월특수지역에 해당하므로 입주자격과 매수자격을 입찰 전에 확인합니다.
• 구분 위치 확인. 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 F-766호의 실제 위치와 면적 특정 상태를 현장에서 확인합니다.
• 복원 가능성 확인. 독립성 상실은 일시적이고 복원이 용이하다는 감정인의 회신 내용을 실제 현황과 대조합니다.
• 파산절차 확인. 2025.06.09. 파산선고결정 및 2025.08.01. 등기 이후 경매절차 진행 상태를 원본 사건기록에서 확인합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 담보 범위와 실제 채권 상태를 원본 등기로 확인합니다.
• 시세 별도 조사. 이 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 258,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 건물·동일 용도의 거래 및 매물 가격을 별도로 확인합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다”

이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 반월특수지역의 입주·매수자격, 전체 구분건물이 벽체 없이 일체 사용 중인 현황과 복원 문제, 소유자의 파산선고 등기가 함께 존재합니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 258,000,000원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 응찰 판단은 자격·현황 확인 후입니다.