수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-767호입니다. 소유자 김보성은 2021년 3월 4일 거래가액 277,866,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2021년 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 5월 9일 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원입니다.
말소기준 이후 2024년 6월 3일 하나은행의 추가 근저당권 360,000,000원, 2025년 7월 23일 임의경매개시결정, 2025년 8월 4일 국민은행 가압류 366,126,287원이 이어집니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구에는 2025년 6월 9일 서울회생법원의 파산선고결정도 공시되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기 상태와 경매기록을 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-767호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김보성 (2021.03.04 소유권이전 · 거래가액 277,866,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 733,500,000원 / 733,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,746,493,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 용도 | 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 파산 공시는 별도 확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 2024년 5월 9일 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 설정된 하나은행 추가 근저당권과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 733,500,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래가나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 733,500,000원이 시세 대비 저렴하다는 표현은 할 수 없습니다.
등기상 소유자의 2021년 거래가액은 277,866,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세 자료가 아니라 과거 취득가액입니다. 현재 가격 메리트 판단은 별도의 최신 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,735,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,064,000,000원 | 723,765,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 366,126,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 2,790,126,287원, 예상 배당액은 723,765,000원, 미배당은 2,066,361,287원입니다. 배당 부족액은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·이용상태·토지규제 메모
- 일괄매각. 제시외 건물 중 목록 3과 목록 4 내에 소재하는 부분이 포함됩니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)이며, 감정시점 현재 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 구분건물 특정. 감정인의 사실조회 회신에 따르면 각 구분건물의 위치와 면적 특정이 가능하고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이합니다.
- 매수자격. 반월특수지역에 해당하므로 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 합니다.
- 토지. 공장용지 33,514.7㎡, 평지·사다리형·광대로한면, 일반공업지역이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 주요 지정. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격 확인. 반월특수지역의 입주자격·매수자격을 입찰 전에 확인해야 합니다. 자격 충족 여부가 이 사건의 핵심 선행조건입니다.
- 벽체·호실 경계 확인. 현재 일체 이용 상태와 실제 F-767호의 위치·면적 특정, 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 목록 3·4 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 733,500,000원을 시세로 간주하지 말고 지식산업센터 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025년 6월 9일 파산선고결정 관련 최신 등기 및 경매절차 변동 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 2,066,361,287원은 채권자 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·현황조사 및 자격 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라, 금전적인 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 그러나 지식산업센터라는 용도와 반월특수지역의 입주·매수자격, 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태가 더 중요한 판단 요소입니다. 여기에 최신 실거래 자료가 없어 신건 최저가 733,500,000원이 시장보다 저렴한지도 확인되지 않습니다.
권리는 비교적 단순하지만, 자격과 물리적 독립성은 반드시 확인해야 하는 사건. 입찰 여부는 최저가 자체보다 매수자격 충족, F-767호의 특정·복원 가능 범위, 일괄매각 대상, 최신 지식산업센터 거래가격을 확인한 뒤 판단하는 편이 타당합니다.
