수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-770호입니다. 소유자 김보성은 2021년 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 221,862,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.05.09. 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,064,000,000원입니다. 이후의 하나은행 근저당권 360,000,000원과 국민은행 가압류 366,126,287원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매각대금 265,000,000원에서 집행비용 4,510,000원을 제외한 260,490,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권 미배당이 크더라도 이 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 금전권리와 별개로 반월특수지역의 입주·매수자격은 반드시 선확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-770호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 매각물건명세서상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김보성 (2021.03.04. 소유권이전 · 거래가액 221,862,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,746,493,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 금전권리 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2024.05.09. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 종전 중소기업은행 근저당권은 2024.05.09. 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 매수자격·이용상태 — 이 물건의 실질 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 공장(지식산업센터)이며, “반월특수지역”에 해당합니다. 따라서 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 하는 물건입니다. 권리가 소멸한다고 해서 누구나 그대로 취득·이용할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
또한 감정시점 현재 해당 구분건물은 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 다만 감정인의 사실조회 회신에 따르면 각 구분건물의 위치와 면적 특정이 가능하고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이한 상태로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,064,000,000원 | 260,490,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 366,126,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 현재 회차 총 미배당은 2,529,636,287원이나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 용도·토지 규제 메모 (토지·매각물건명세서 기준)
- 용도. 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으며, 토지의 지목은 공장용지·토지이용상황은 공업용입니다.
- 지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다.
- 특수지역. 매각물건명세서상 반월특수지역으로 입주자격과 매수자격의 사전 확인이 요구됩니다.
- 토지. 토지면적 33,514.7㎡, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 구획 상태. 감정시점 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중이나, 각 구분건물의 위치·면적 특정이 가능하고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 회신되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격 최우선 확인. 반월특수지역의 입주자격·매수자격 충족 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 265,000,000원 + 매수인 인수 0원으로 실질취득은 265,000,000원입니다.
- 구분복원 확인. 현재 일체 이용 상태이므로 실제 벽체 복원 범위와 구분 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 파산선고 원문 대조. 2025.06.09. 파산선고결정 등기가 있으므로 매각조건과 집행기록을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,529,636,287원은 채권자 측 미회수액이며, 이 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·집행기록과 실제 이용상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원보다 먼저 볼 것은 매수자격”
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준 이후의 후순위 담보와 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 265,000,000원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 단순한 권리소멸 여부가 아닙니다. 반월특수지역의 공장(지식산업센터)으로서 입주자격·매수자격 확인이 요구되고, 현재는 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 상태입니다. 금전권리는 단순하지만 취득 자격과 이용상태는 별도 검토가 필요한 물건입니다. 권리는 비교적 단순, 자격 확인은 필수.
