수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-771호입니다. 등기상 소유자는 김보성이고, 2021.03.04. 소유권이전 당시 거래가액은 271,404,000원입니다. 2021년 중소기업은행 근저당은 2024.05.09. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 2,064,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당, 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 인수보다 더 중요한 변수는 매수자격과 물건의 이용형태입니다. 매각물건명세서 비고에는 이 물건이 공장(지식산업센터)이며 ‘반월특수지역’에 해당하므로 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 한다고 명시돼 있습니다. 또한 감정시점에는 전체 구분건물이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이었지만, 감정인의 사실조회 회신에 따르면 각 위치와 면적 특정이 가능하고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이한 상태로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 파산선고 기재 확인

임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.05.09. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 설정된 하나은행 추가 근저당과 국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.01.에는 2025.06.09. 서울회생법원 파산선고결정이 등기돼 있으므로, 이 기재사항은 입찰 전 최신 등기와 매각서류에서 다시 대조해야 합니다.

② 가격·환금성 — 신건 660,000,000원, 자격 제한을 먼저 본다

현재 회차는 감정가의 100%인 660,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 이 사건은 가격 자체보다 지식산업센터의 입주·매수자격 제한을 먼저 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서가 ‘반월특수지역’ 해당 사실과 자격 사전 확인을 직접 명시하고 있어, 일반 집합건물과 동일한 전제로 접근하면 안 됩니다.

토지는 일반공업지역, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 이런 용도·규제 조건은 매수 가능한 주체와 향후 환금성 점검에서 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)

채권총액 2,790,126,287원 중 예상배당은 651,000,000원, 부족액은 2,139,126,287원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당 부족이 크더라도 이 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

신청채권자의 청구금액은 1,746,493,992원입니다. 현재 회차 가정에서는 651,000,000원이 배당되고, 1회 유찰 시 520,320,000원, 2회 유찰 시 415,776,000원이 배당되는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구금액 전부가 충족되지는 않습니다.

⑤ 입지·용도·규제 메모

• 용도. 매각물건명세서상 공장(지식산업센터)이며, 토지 이용상황은 공업용입니다.
• 토지. 토지면적 33,514.7㎡, 지목 공장용지, 평지·사다리형, 광대로한면입니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다.
• 특수지역. 매각물건명세서에 ‘반월특수지역’ 해당 및 입주자격·매수자격 사전 확인 필요가 명시돼 있습니다.
• 토지규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다.
• 도로. 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
• 공시지가. 1,278,000원/㎡입니다.
• 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매수자격을 최우선 확인. 공장(지식산업센터)·반월특수지역 조건에 맞는 입주자격과 매수자격을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 원문에서 정확히 대조해야 합니다.
• 구분건물 경계 확인. 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중이라는 기재와 각 호 위치·면적 특정 및 복원 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 파산선고 기재 확인. 2025.08.01. 등기된 서울회생법원 파산선고결정 사항을 최신 등기와 경매서류에서 재확인해야 합니다.
• 신건 가격 검토. 현재 최저가는 감정가와 동일한 660,000,000원입니다. 권리 인수 0원만으로 응찰가를 결정하지 말고 해당 용도와 자격 제한을 함께 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서 및 입주·매수자격 관련 기준을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다

이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸해 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체가 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역에 해당하며, 매각물건명세서가 입주자격과 매수자격의 사전 확인을 명시하고 있습니다.

또한 현재는 감정가와 최저가가 모두 660,000,000원인 신건이고, 벽체 구분 없이 일체 이용 중이라는 현황과 파산선고 기재도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 자격·이용형태·가격 검증이 선행돼야 하는 지식산업센터”입니다. 권리만 보고 바로 들어가기보다 매수 가능한 주체인지부터 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.